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1. 개요2. ~
2018년
2.1.
2018년
9.13 부동산 종합대책 이후
3.
2019년4.
2020년4.1.
코로나19와 연초 상황4.2. 이어지는 부동산 대책
5.
2021년6.
2022년4.2.1.
6.17 부동산 대책,
종부세 강화,
임대차 3법4.2.2.
8.4 부동산 대책
4.3.
2020년 연말 상황6.1. 새해 전망
7. 평가7.1. 종합7.2. 부정적 평가
8. 관련 문서7.2.1. 전문가들의 평가7.2.2. 세금 부담 증가7.2.3. 시장 혼란
7.3. 논란이 있는 평가7.2.3.1. 지역간 부동산
양극화7.2.3.2.
강남발 집값 폭등7.2.3.3.
미분양
양극화7.2.3.4. 일관성 없는 임대주택 전환정책7.2.3.5. 일관성 없는 대책으로 인한 시장 혼란7.2.3.6.
서울에서
경기도나
인천으로 밀려나는 서민들7.2.3.7.
외국인의 한국
부동산 매입 논란7.2.3.8. 다주택자 수 증가7.2.3.9.
청약시장 과열7.2.3.10. 대출규제로 인한 각계각층의 피해
7.2.4. 청와대 인사들의 부동산
내로남불7.2.5. 부동산 부정부패 / 특혜 논란7.2.6. 민주당의 남탓7.3.1. 외국에 비해 낮은 주택 상승률 수치
1. 개요
문재인 정부의 부동산 정책에 대한 평가를 담은 문서이다.2. ~ 2018년
박근혜 정부 4년치 상승률을 뛰어넘은 문재인 정부의 1년차 서울 아파트 가격 상승률
장하성 실장의 바람대로 하반기에 안정을 찾아도 이미 이명박, 박근혜 정부의 상승치는 아득히 뛰어넘은 상태이며 또 하나 우리를 더욱 놀랍게 하는 점은 세계 주요도시의 집값은 하락세 내지는 정체하고 있는 상황 속에서 이루어낸 기적(?)이라는 점이다.[1]
경제지표는 추락 중인데 집값만 그야말로 폭등했다. 사실상 참여정부 시즌2를 보여주고 있는 상황.[2] 문재인 정부 집권 이후 부동산 급등세가 거세지자 6.19 부동산 대책을 내놓았으나 약한 규제로 인해 시장에 부동산 규제에 대한 내성만 키워 문재인 정부산 첫 부동산 정책은 완전 실패로 끝났다. 이후 정부에서도 어느정도 실패를 인정하는 모습을 보이고 '집값 잡으면 피자 쏜다'는 발언과 함께 8.2 부동산 대책을 내놓았으나 신규 택지 공급은 전무한 상태서 대출 수요만 억제했기에 1달 후 다시 서울 아파트 값은 상승 랠리를 펼치면서 참여정부 시즌 2라는 말이 나왔다.
이후 9.5 부동산 대책이나 10.24 가계부채 종합대책을 한 달 간격으로 연속으로 냈지만 아무 일도 일어나지 않았다. 이러한 수요 억제형 부동산 대책에 관하여 강남 등 인기 지역의 공급 물량 자체가 부족한 상황에서 수요만 억제한다고 집값이 잡히지 않을 것이라는 분석이 주류이다.
시장에선 임기 초부터 규제로 인한 서울 내 주택 공급량 감소를 우려하며 지속적으로 공급책을 원했으나 정부는 서울 내 주택 공급은 충분하다며 규제 위주의 정책을 이어갔다.[3]
인터넷 커뮤니티에서 정책에 반대하는 네티즌들은 문재인 정부의 부동산 정책을 반시장적 정책이라고 비난하고 있다. 심지어 "아예 시장에만 맡겨라, 혹은 박근혜 때 빚 내서 집사라는 정책을 시행할 때가 나았다"라고 하는 경우도 있다. '시장을 이겨 먹으려는 정부의 행태는 말도 안 되는 것이다.'라는 비판도 간간히 보인다. 다만 시장만능주의 부정론자처럼 무조건적으로 자유시장에만 맡길 경우 부동산은 한정된 물건의 특성상 부동산 임대료와 지가, 주택 가격만 폭등시킬 수 있다. 또한 대한민국은 금융자산보다는 부동산이 최고의 안전자산이라고 생각하는 경우가 많으며, 부동산은 많으면 좋다는 다다익선이라는 인식이 확산되어 있다. 그 점을 고려해볼 때 부유층이 그만큼 많이 사들이면 공급은 다시 줄어든다.
12월 13일 정부가 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했다. 임대사업자 등록에 따른 지방세, 건강보험료 감면 등의 여러 혜택을 통해 다주택자들을 회유하려는 것이 주된 목적으로 보인다. 서울에서 주택 3채를 보유한 다주택자가 2채를 임대등록해 8년 동안 임대했을 때를 기준으로 정부가 시뮬레이션한 결과에 따르면 등록할 경우 연간 세부담은 270만 원으로, 이는 미등록(1205만 원) 시보다 935만 원 적어진다고 한다. #
그러나 공시가격 6억 원 이하(비수도권은 3억 원 이하)의 경우에만 이러한 세제 혜택이 주어지기 때문에 서울 아파트 중간 값이 7억 원을 넘는 상황에서는 탁상공론에 지나지 않는다는 의견이 많다. 또한 임대사업자로 등록하면 4년~10년 동안 주택 매각과 임대료 인상이 제한되기 때문에 임대료 인상 동결을 걱정하거나 시세 차익을 노리는 다주택자들에게 1,000만 원도 안되는 세제 우대는 새 발의 피이며, 임대사업자 등록 대신 버티기로 일관할 가능성이 크다.
정부에서 임대사업자 등록하지 않을 경우에 불이익을 준다면 세금 부담을 세입자에게 전가할 수도 있다. # # 이에 언론이나 전문가들도 대체로 해당 방안의 실효성이 떨어진다고 평가하는 대신 정부의 보유세 인상을 기대하고 있는 상황이다. # 결국 수 많은 부동산 대책 실시에도 효과가 없자 정부에서는 보유세 인상을 검토하기 시작했다. # 그저 규제 강화와 세금 뜯기 외에는 어떤 방안도 생각을 못하고 있는 듯하다.
2018년 3월 21일 정부가 부동산 대책의 대안을 개헌을 통한 토지 공개념 확립에서 찾은 듯하다. 적어도 토지 공개념을 통해 종부세 개편 등이 이루어질 것으로 보인다. #
서울의 집값이 끝을 모르고 치솟자 정부는 결국 4개 구를 추가 투기지역으로 지정하고, 수도권에 새 아파트 30만 호를 공급하겠다고 밝혔다. 이어 이해찬 더민주 대표를 중심으로 종부세 인상에 대한 내용도 거론되고 있다. 하지만 시장은 이 모든 정부의 정책을 비웃는 분위기이다. 당장 서울에서는 수천만 원의 위약금을 얹어주고서라도 매물을 거둬들이려는 판국이다. # 이것은 투기세력이 정부의 규제로 집값이 잡힐 것이라는 생각은 전혀 하지 않고 있고, 지금이 '저점'이라고 생각하고 있다는 것을 의미한다. 아무리 세금 인상으로 수요를 줄이려고 해도, 세금 인상으로 인한 손실폭보다 부동산 가격 기대 상승 폭이 훨씬 큰 이상, 절대 부동산 가격을 잡을 수 없다.
정작 문재인 정부의 정책은 진짜 잡아야 할 수도권 집값은 오히려 미친 듯이 올려놓고, 지방 집값은 폭락시키고 있다. 물론 대구 수성구나 부산 해운대구처럼 투기세력이 몰리는 일부 지방은 더 올랐다. # 지방은 이미 공급 과잉으로 미분양 아파트가 넘쳐는데, 수도권은 투기수요가 몰리는 악순환만 계속되고 있다.
게다가 단순히 집값을 떨어뜨리는 것도 능사가 아니다. 여론에 휩쓸려 주먹구구식으로 부동산 정책을 휘두르다가는 부동산 경기 경착륙이라는 최악의 상황을 맞이할 수 있다. 현대경제연구소, 부동산 경기 경착륙 우려 사실 한국 부동산에 대해 불패신화에 가까운 믿음과 신뢰가 있는 것은, 정부가 이 부동산 경착륙이 가져올 파국을 절대 묵과하지 않을 거라는 굳은 확신이 있기 때문이다.
진보 성향에 가까운 오마이뉴스에서조차 문재인 정부의 부동산 정책이 참여정부 폭등의 악몽이 연상된다며 비판하고 있다. 기사
2.1. 2018년 9.13 부동산 종합대책 이후
2018년 9.13 부동산 종합대책을 발표했다. 9.13 대책은 2017년 대책들보다 매우 강력한 대책으로, 이 정책 이후 부동산 시장은 2018년 9.13 대책 이전에 비해 부동산 매수 심리를 꺾는 데에는 성공했다고 평가받고 있다. 물론 이전에 비해 단기적으로 그랬다는것이고 이후에도 계속 올랐다.2.1.1. 종합부동산세 확대개편
2018년 9.13 부동산 종합대책이 발표되었다. 종합부동산세를 최고 3.2%까지 부과하는 내용으로, 문재인 정부에서 2017년 8.2 부동산 대책 이후 가장 큰 대책이다.가장 중요한 종합부동산세 확대안. 기사 이것은 정부안이다.
종합부동산세는 여전히 많은 사람들이 참여정부 몰락의 주 원인중 하나라고 말할 정도로( #) 민감한 문제일 수밖에 없다. 그런데 그만큼 문재인 정부가 원래 의도하는 서울의 집값 폭등을 막을 수 있는가는 의심스러울 정도인데, 이유인즉, 이미 종부세는 노무현 정부 시절에 한번 시도한 적이 있지만 보수와 진보 모두 실패를 인정한 검증된 실패 사례중 하나이기 때문이다.
물론 그 이유는 확연히 다른데 진보측에서는 실패의 원인을 대침체 이전의 과잉 유동성과 부동산 거품을 잡지 못했다는 점을 들고 있고 #, 보수측에서는 참여정부의 투기세력과 실수요를 구분하지 못한 실수와 지역균형발전에 의한 수도권과 지방간의 공급불균형을 이유로 들고 있다. # 결국 진보 입장에서 봤을때 부동산 거품의 진화에 성공할 가능성이 낮으며, 보수 입장에서 봐도 실수요자와 투기세력을 구분없이 때려잡는 정책이 될 것이기 때문이다.
2.1.1.1. 종합부동산세 확대 후퇴
2018년 12월 7일, 2019년도 새해예산안을 처리하기 위해 집권여당인 더불어민주당이 제1야당인 자유한국당의 종합부동산세 후퇴 요구를 받아들여 정부안에 비해 상당폭 완화된 종부세법을 처리하게 되었다. 연동형 비례대표제를 주장하던 소수야당 3당( 바른미래당, 민주평화당, 정의당)이 자유한국당에 비해 상대적으로 9.13 대책에 있던 종합부동산세 개편에 우호적이었으나, 연동형 비례대표제 - 2019년도 예산안 연계 논의를 여당이 거부하면서 자유한국당의 종부세 후퇴 요구를 받아들이게 된 것이다. 따라서 9.13 대책의 취지가 시작하기도 전에 일부 훼손되었다는 비판을 받았다.전년대비 종합부동산세 인상폭 상한선을 기존 300%에서 200%로 인하하고, 1주택자와 2주택자 일부에 대한 장기보유 공제혜택을 확대하여 9.13 부동산 종합대책 발표 시 27만 4,000명으로 발표되었던 종부세 개편 적용대상이 21만명 선으로 20% 이상 축소되었다. 기사1 기사2 기사3 이런 종부세 개편 후퇴에 따라 2020년 종합부동산세 인상 상한선은 2018년 대비 900%(300%의 2제곱)에서 400%(200%의 2제곱)으로 내려갔고, 2019년도부터 본격화된 공시지가 인상에 따른 세금 부과 역시 일부 브레이크가 걸리게 된다.
이런 부동산 세제 개편 후퇴안을 더불어민주당이 쉽게 수용한 것에 대해 천정배 민주평화당 국회의원이 비판하고, 이정미 정의당 대표는 선거제 개편은 미적대고 논의를 안 하면서 종부세 후퇴는 15분만에 결정했다며 민주당의 쉬운 개혁 후퇴에 대해 비판했다. 진보성향 언론인 시사저널에서도 비판하는 기사를 쓰고, 경향신문에서도 후퇴한 종부세 개편안때문에 투기판이 다시 벌어질 것이라고 비판 했다.
2.1.2. 부동산 시장 동향
2018년 9.13 부동산 종합대책에 이어서 9.21 부동산 공급확대 대책을 발표하고, 9월 이후 본격화된 2018년 미중 무역 전쟁과 미국 연방준비제도의 미국 기준금리(연방기금금리) 인상, 2018년 11월 한국은행의 기준금리( 환매조건부채권 금리) 인상 등에 따라 2018년 9.13 대책 이전까지 브레이크 없이 상승하던 부동산 시장은 상승세가 억제되었다. 9.13 대책 이전까지 가격이 치솟던 강남3구와 마용성( 마포구, 용산구, 성동구)에서는 2018년 12월까지 9.13 대책 이전까지 가격이 치솟은 만큼은 아니지만, 9.13 대책 이후 일부 가격 하락이 발생했다. 기사1 기사2 특히 2018년 12월은 전월대비로 서울특별시의 중위 부동산 가격이 처음으로 하락했다는 기사가 발표되었다.서울특별시 외의 지방 부동산 시장은 헤드샷을 얻어맞았다. 지방의 경우 제조업 기반이 훼손된 상황에서 지방 경기를 지탱하던 것이 부동산을 위시한 건설업이었는데, 건설업이 타격을 받으면서 지방 경기 전체가 위기 상황에 봉착하고 있다.
특히 부산광역시는 임대주택 등록 혜택 철회와 9.13 부동산 대책 등의 여파로 2018년 10월 등록 임대주택이 55%나 급감 하는 등 부동산 시장 자체가 얼어붙고 있다. 부산광역시에서는 경기 자체가 얼어붙자 조정대상지역 해제를 요청했고, 2018년 12월 연말에 4개 자치구가 조정대상지역에서 해제되었다. 기사
2.1.3. 지방세 세입 감소
9.13 부동산 대책으로 인해 부동산 시장이 얼어붙으면서 거래가 급감하자, 부동산 취득세를 주 세입으로 하는 지방자치단체들이 지방세 감소로 인해 재정계획이 훼손되는 상황에 처해 있다.수도권 지자체인 인천광역시가 9.13 대책 이후 취득세가 감소하면서 세수가 2,740억 원 부족할 것으로 전망하고 있다. 인천시는 지방세가 많아서 2011년 이후 재정위기 지자체였으나, 2014년 유정복 인천광역시장이 들어오고 부동산 매각과 부동산 시장 활황에 따른 취득세 증가로 부채를 상환하여 2017년 재정위기단체를 막 벗어난 상태였다. 그러나 2018년 취득세 감소로 세수가 부족할 것으로 전망되자 다시 지방채를 늘려야 하는가, 예산 규모를 줄여야 하는가로 고민해야 할 정도로 세수 감소의 문제가 크다.
9.13 대책 이전까지 외부 인구 유입으로 큰 폭으로 상승했던 제주특별자치도도 사드 보복으로 인해 중국의 투자가 감소하면서 위기를 겪다가 9.13 대책으로 지방세가 감소했다. 서귀포시에서 징수한 지방세가 감소한 것이다. 이 때문에 제주특별자치도는 2018년 연말에 감액 추경을 통해 지방세 감소분을 반영하여 세출을 줄일 수밖에 없게 되었다. 제주도가 일부 감액추경을 한 것은 역대 처음으로, 제주도에서 세수 위기라고 표현할 정도였다. 기사
부산광역시 역시 취득세 감소가 예상되어 2019년도 예산안에 취득세 세입을 감소시키고 세출을 감액 조정하는 등 지방세 세입 감소에 대한 후폭풍을 맞고 있다. 이 때문에 부산광역시에서는 김현미 국토교통부 장관 앞으로 서한을 보내 조정대상지역(청약조정지역) 규제를 철폐해달라고 요청하기도 했다. 기사
2.1.4. 소결론
2018년 9.13 부동산 종합대책은 문재인 정부 들어 급등하던 부동산 시장에 큰 충격을 주어서 급등세를 진정시킨 효과가 확실히 있다. 그러나 2017년 문재인 정부 출범 이후 2018년 9.13 대책 이전까지의 상승폭( 서울특별시 기준 20% 이상)에 비해서는 하락폭이 미흡한 편이다.9.13 대책은 매우 강력한 대책이었다. 그만큼 후폭풍도 상당해서 서울특별시가 아닌 수도권인 인천광역시만 해도 지방세 세수 감소로 인해 재정계획에 위기가 왔고, 지방 부동산의 경우는 헤드샷을 맞아 지방경기와 지방세수를 동시에 위축시키는 부작용도 발생시켰다.
역대 가장 강력했던 규제의 강도에 비해 2019년 상반기 고작 0.11%의 서울 집값 하락밖에 불러오지 못한 9.13 대책은, 정책 시행 후 채 1년도 지나지 않아 다시 집값이 상승세로 돌아서 언발에 오줌 누기 이상의 효과를 내지 못 했음이 드러났다. 정책적인 효과가 모자란데에 그치지 않고 지방재정 악화와 경기침체 등 심각한 부작용까지 일으켜, 서울의 지나친 집값 상승을 막겠다는 정책이 오히려 서울 편중 현상을 더 악화시키는, 정책목표와 정 반대의 결과를 낳기에 이르렀다.
3. 2019년
3.1. 공시지가 파동
2019년이 시작 하자마자 국토교통부에서 표준지공시지가와 개별공시지가, 단독주택공시가격, 공동주택공시가격, 상업지공시가격 등을 대폭 인상했다. 정확히는 2018년 12월 27일 공시했고 2019년 1월 2일부터 일반에 공개하여 이의제기를 받기 시작한 것이다.공시지가 및 공시가격은 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 관련 세제의 기본 금액을 결정하므로 공시지가 파동은 매우 파급력이 강한 정책이다. 종합부동산세는 2019년도 예산안 처리 과정에서 200%로 완화된 인상 상한이 걸리지만 재산세와 양도소득세는 상한선 제한이 없다. 따라서 공시지가가 큰 폭으로 인상되면 그만큼 세금 부담이 커질 수밖에 없다. 즉 증세다. 세금 뿐 아니라 공시지가는 4대보험 보험료에도 연동이 되기 때문에 실질 부담폭은 더욱 커진다.
대부분 고가 택지 및 상업지는 100% 전후의 공시지가 상승률을 보이게 되었다. 기사1 이에 따라 다주택자 및 고가주택 보유자들의 세금 고민이 커질 것으로 전망된다. 기사2
3.1.1. 국토교통부 공시지가 개입 논란
2019년 문재인 정부에서 내린 공시지가 개편안에는 국토교통부가 공시지가 산정에 개입했다는 논란이 일고 있다. 공시지가 및 주택공시가격을 최종 산정하고 결정하는 것은 국토교통부 장관의 권한이지만, 공시지가/주택공시가격을 산정할 때에는 한국감정원과 감정평가사에게 관련 업무를 법률에 따라 위임하고 국토부에서는 최종 가부만 결정하는 식이었기 때문이다. 그러나 2018년 연말 발표한 공시지가/공시가격에는 국토부가 사전에 감정평가사한테 지침을 내려 대폭 인상을 지시했다고 보도가 나왔다. 기사2019년 1월 4일 이런 보도에 대해 김현미 국토교통부 장관은 공시지가/공시가격은 국토부 장관의 고유 권한이며, 세금 및 부동산 시장의 형평성을 강화하기 위해 결단한 것이라고 설명했다. 공시지가 개입 사건에 대해 행정권 남용이라는 지적에는 동의하지 않는다고 잘라 말했다. 기사
국토부의 이런 의견에도 부동산 시장에서는 공시지가 파동이 확산했다. 매일경제신문에서는 국토부가 공시지가를 일방적으로 제시하여 감정평가사들이 시장왜곡이라고 반발하여 일부 지침을 삭제했다고 보도했다. 이후 공시지가가 크게 오른 지역들이 공개되고, 관치, 과도한 부당개입이다 VS 아니다 논란, 정부 지침에 고무줄 잣대로 변동하는 공시지가 제도의 문제점 등을 지적하는 언론 기사가 쏟아지며 정부를 비판하는 기사가 쏟아졌다.
3.1.2. 부동산 시장 반응
공시지가가 큰폭으로 인상됨에 따라 세금 부담이 매우 커지는데 가진 것은 부동산 한 채 뿐인 노인들의 생계가 부담될 것 등의 전망이 나오고 있다.2019년 1월 아직까지는 공시지가 파동에 의한 부동산 시장 변동은 크게 감지되지 않는 상태이나, 2019년 5월 이후 종합부동산세, 재산세, 양도소득세 등이 실제로 부과되는 시점부터 부동산 시장의 향방에 따라 이번 공시지가 파동의 평가가 결정될 예정이다.
3.2. 3기 신도시 발표
문재인 정부의 규제 일변도 부동산 정책이 효과가 없자, 정부는 주택 총공급을 늘려 서울 및 서울과 접한 근교 지역의 집값을 억제한다는 발상을 실현하기 시작한다. 문제는 이 발상이 대단히 시대착오적인 발상에서 나온 정책이라는 데 있었다. 구체적으로는 분명히 서울 및 서울과 접한 근교 지역의 집값을 억제한다는 의도는 좋았는데 현실은 해당 지역들은 오히려 집값이 오르고 수도권 외곽, 특히 북서부 지역의 집값만 떨어져 버렸다.
사실 이것은 기존 정부들이 수십년동안 신도시를 건설할 때 광역교통망 확충은 나중으로 미루고 일단 닥치고 버스노선, 특히 자동차전용도로를 경유하는 광역버스부터 신설하는 식으로 대응해왔던 것에 원인이 있는데 그 결과가 박근혜 정부 시절 광역버스 입석금지 제도라는 부메랑으로 돌아오게 되었다. 물론 정책결정자들도 손가락만 빨고 있지는 않았고, 이에 따라 분당선 왕십리역 연장, 신분당선, 경강선 등의 광역교통망 대책을 실현시키기는 했지만 이는 모두 성남시, 용인시 수지구 및 기흥구, 수원시, 광주시, 이천시 등 수도권 남동부 지역 한정이었고 안 그래도 수도권 남동부 지역과 비교할 때 사실상 없는 것이나 마찬가지인 광역교통망, 사기에 가까운 수도권 광역급행철도, 평야 지형이라 기존 물량이 많은 상황에서 물량폭탄을 때려부은 것이 시너지를 일으켜 3기 신도시 지정 이후 일산신도시를 비롯한 수도권 서북부 지역에서 가장 크게 반발하게 되었다.
3.3. 분양가 상한제 및 12.16 부동산 대책 실시
"과천에서 분양이 있었는데 불과 6개월 만에 분양가가 600만원이 뛰었다"면서 "이것이 분양가 상한제를 해야 한다는 결정을 내리는 원인이 됐다"
김현미, 과천을 제외한 분양가 상한제 실시 배경에 대해 국정감사에서 거론하며
김현미, 과천을 제외한 분양가 상한제 실시 배경에 대해 국정감사에서 거론하며
과천과 흑석동이 제외된 분양가 상한제가 지정되었다. 흑석동이 제외된 것으로 인해 자칭 군산의 아들이던 김의겸 선생의 호인 흑석 김의겸이 널리 퍼지게 되었다.
여전히 수도권 30만호 공급을 언급하며 경기부양을 위한 인위적 부동산 활성화를 부정했다. 당장 2020년 500조가 넘는 예산 중 토지보상금만 40조를 편성한 정부의 수반이 한 말 치고는 상당히 특이한 말. 이쯤되면 부동산 세수를 위해 의도적으로 집값을 펌핑하는게 아니냐는 일부의 농담 섞인 쓴소리가 농담처럼 들리지 않을 지경.
대책이라고 내놓은 3기 신도시마저 토지보상이 단계적으로 진행되면서 지연될 예정이다.
한국은행이 경제전망보고서를 통해 입주물량 감소와 개발 호조 영향으로 내년 집값도 오름세를 보일 것으로 전망했다.
12월 16일, 기존에 적폐타겟이었던 다주택자들에 대한 규제 뿐 아니라, 1주택 실수요자들까지 타깃으로 잡는 12.16 대책이 발표됐다.
노영민 비서실장이 청와대 참모들의 부동산 가치가 문재인 정부 집권 후 평균 3억, 약 40%씩 상승했다는 경실련 발표 이후, 정부 청와대 다주택자들에게 실거주하는 부동산을 처분하라는 권고를 내렸다.
3.4. 2019년 종합심사낙찰제도 도입 이후
3.4.1. LH 및 조달청 감리업체와 심사위원의 담합
검찰이 한국토지주택공사(LH) 출신 카르텔 담합 사건을 수사해 관련자들을 대규모로 재판에 넘겼다. 서울중앙지검 공정거래조사부(부장 김용식)는 공공건물 감리 입찰 담합 사건과 용역 입찰 심사위원에게 거액의 금품을 제공한 뇌물 사건을 수사해 68명을 기소했다고 밝혔다.검찰에 따르면 국내 감리업체 17곳은 2019년 10월부터 2023년 2월까지 LH 발주 용역 79건, 조달청 발주 용역 15건 등 총 5,740억 원(낙찰금액 기준) 규모 사업에 대해 부당공동행위를 한 것으로 조사됐다. 이들은 정부가 기존 최저가 낙찰제의 폐해를 막고 기술 경쟁을 유도하기 위해 2019년 종합심사낙찰제도를 도입하자, 기술 경쟁 대신 담합을 선택했다. 전국 각지의 공공·임대 아파트, 병원·경찰서 등 주요 공공건물 감리 입찰에서 지속적 담합이 이뤄졌다. 이들은 LH가 공지한 연간발주계획을 기준으로 낙찰 업체를 지정해 나누고, 서로 들러리를 서는 등의 방법으로 담합을 진행했다. 2020년에는 전체 감리 사업의 약 70%를 이들 업체끼리 나눠가진 것으로 드러났다. 이들은 LH 전관들로 이뤄진 인적 네트워크를 형성하고 일사불란하게 위원들에게 고액의 현금을 '인사비' 명목으로 지급해 공공입찰 심사 점수를 흥정했다. 이 가운데는 철근 누락으로 지하주차장 붕괴사고가 발생한 인천 검단아파트 감리업체와 2022년 붕괴사고가 난 광주 화정아이파크 감리업체도 포함되어 인명사고로 이어졌다. #
4. 2020년
4.1. 코로나19와 연초 상황
부동산은 안정적이라고 전국에 방송한 국민과의 대화에서 2달 지난 시점에서 문재인 대통령은 신년사에서 부동산 투기세력과의 전쟁에서 결코 지지 않겠다고 말했다.다주택 부동산을 처분하라는 노영민 비서실장의 권고가 있었으나, 권고 직후 투기과열지구 부동산을 처분한 관료는 청와대 고위공직자 11명 중 정병선 과기부 차관 1명이 전부였다. 물론 법적 구속력은 없지만, 비서실장의 권고 따위는 이미 먹히지 않는 상황인지 의문.
역시 모두의 예상대로 12.16이후 9억/15억이라는 상징적인 빈부격차의 갭이 세워지며, 서울에 이어 수용성이라고 하는 수원, 용인, 성남이 폭주중이다. 신분당선 성복역, 호매실동 근처는 호가가 10억을 달성했다. 부동산 시장이 안정되고 있다는 문재인 대통령의 신년사와 반대로, 청와대는 수원과 용인, 성남에 추가 규제를 지정할 예정. 당장 선거여론을 의식한 여당은 당론을 정하지 못하는 상황이다.
코로나19 유행으로 신용경색 및 디플레이션 경고까지 나오면서 강남구의 고가주택의 급매물이 나오기 시작했다. 잠실 3대장 리센츠가 16억[4]를 시작으로, 아크로리버파크가 기존 거래가 33억에서 26.8억 수준에서 거래되는 등 부동산 경기도 코로나-19의 영향을 받는 모습이다.
앞서 나온대로, 청와대와 정부 고위공무원들에게 1주택만 가지고 있으라던 노영민 청와대 비서실장이 강남 서래마을 1채, 청주시에 집 1채를 가지고 있는 것이 알려졌다. 청주 상가 1채는 덤. 다주택자 논란으로 여론이 악화된 8월 노영민 실장은 2채를 전부 처분했다.
당시 청와대는 남아있는 다주택자들에 대해 “매각 노력을 하고 있거나, 부모님 봉양 등 불가피한 사유가 있었다”라고 해명했다.
4.15일 총선이 있었던 달이며, 이번 총선 여당의 공약, 즉 앞으로의 문재인 정부 국정추진 방향을 보면 다음과 같다.
- 3기 신도시 개발을 통해 청년, 신혼 맞춤형 도시를 조성하고 5만호 공급
- 지역거점에 도시재생사업, 택지개발 등을 통해 청년, 신혼 맞춤형 도시를 조성하고 4만호 공급
- 서울 용산 코레일 부지와 국공유지를 통한 청년, 신혼주택 맞춤형 도시 1만호 공급
4.2. 이어지는 부동산 대책
4.2.1. 6.17 부동산 대책, 종부세 강화, 임대차 3법
7월 10일 7.10 부동산 대책을 발표하면서 종부세와 보유세를 대폭 인상했다.7월 30일, 재석의원 187명 중 찬성 185명, 기권 2명으로 주택임대차보호법 개정안을 가결했다. 세입자가 원하면 2년 더 거주하게 하여 최장 4년간 거주할 수 있게 되는 계약갱신 청구권과, 전/월세 가격을 5% 상한제를 의무화하는 임대료 상한 법안이 통과되었다. 사상 초유의 사유재산 제한 법안이 통과되자, 임대인들이 항의 집회를 열기도 했다. 이와는 별개로, 상가건물임대차보호법 개정안도 찬성 186명, 기권 1명으로 통과됐다.
이런 정부 정책 기조에 서울대학교 이준구 교수는 긍정적인 반응을 본인의 홈페이지에 게시했는데, 주된 내용은 다음과 같다.
일부 임대사업자들의 피해자 코스프레가 더욱 웃기는 이유는 임대사업자 중 실제로 피해를 본 사람은 하나도 없다는 데 있습니다. 여러분이 잘 아시듯, 7.10조처의 의미는 앞으로 그들에게 부당한 세금혜택을 주지 않겠다는 것뿐입니다. 다른 사람보다 더욱 무거운 세금을 물리겠다는 게 절대로 아니고, 다른 사람과 똑같이 세금을 부과하겠다는 건데 그게 무슨 피해입니까? 만약 임대사업자들이 그 동안 누려왔던 세금혜택을 모두 환수한다면 그들이 피해자라고 말할 수 있을지 모릅니다. 그러나 그게 아니지 않습니까? 그 동안 누려왔던 세금혜택은 한푼도 건드리지 않고 그들의 수중에 그대로 남게 만들었습니다.
즉 이미 임대사업자들이 누려왔던 혜택이 너무 크다는 것인데, 그 임대사업자 혜택을 준 것이 문재인 정부라는 점이 문제이다. 이는 이준구 교수도 2020년 2월에 쓴 글에 언급한(투기세력에 꽃길을 깔아준다 운운하면서) 부분이기도 하다.결과를 보자면 전세 물량감소폭이 크게 증가했고 전세의 물량은 역대최저치를 기록하는건 시간문제이다. 전세를 내놓은 집주인은 차라리 실거주를 하거나 매매를 내놓기 시작했고, 결국 전세값은 천정부지로 오르기 시작했으며 이를 악용하려는 집주인또한 늘어나지만 이를 제제할 법적 근거는 전혀없는 현실이다. 극단적 선동이라고 비난한 윤희숙 의원의 말 그대로 되었다.
4.2.2. 8.4 부동산 대책
2020년 8월 4일, 재개발, 재건축 용적률 규제 완화와 공공재개발·공공재건축 사업 시행, 노량진역, 태릉선수촌 재개발 등을 포함한 서울특별시 시내 공급 대책이 나왔다.과천에 임대아파트 4000채 등을 공급하기로 했다.
8.4 부동산 대책
8.4 부동산 대책
"정부 계획은 서울 강남 집값을 잡기 위해 과천을 주택 공급 수단으로, 대리모로 이용하겠다는 것"이라며 "정부가 계획을 철회할 때까지 천막 집무를 계속해 나가겠다.
김종천 더불어민주당 소속 과천시장
김종천 더불어민주당 소속 과천시장
당정 협의와 지차제간의 협의조차 제대로 되지 않은 상태에서 새로운 부동산 조치가 발표되었다는 비판이 있다.
8월14일 정부가 내놓은 공급대책에 따라 앞으로 수도권에만 127만 가구의 아파트가 공급되며 이 가운데 서울에만 36만 가구가 신규 아파트로 공급될 것으로 계획되고 있다. 서울내 재건축, 재개발이 아닌 공공택지 공급물량 아파트는 11만 8천 가구이며, 지역별로는 강남 3구가 속한 동남권에 4만 1천 호, 서남권에는 1만 9천 호, 서북권에는 2만 6천 호, 동북권에는 2만 5천 호가 새로 아파트가 지어질 예정이다. # 새로 공급될 주택 물량에 대해 지자체와의 타협이 이루어지지 않았다거나 하는 등의 이유로 실현되기 어려울 것이라는 의견도 존재하지만, 당장 지속되던 아파트값 상승세는 둔화되는 모습을 보였다.
8월31일 김현미 장관은 “지난주 서울 상승률이 0.01% 정도 됐고, 강남 4구 같은 경우 부동산 상승률이 2주째 0%기 때문에 상승세가 멈췄다고 보고있다”며 “앞으로 조금 더 시간이 지나면 상당 부분 조정이 있을 수 있지 않나 생각한다”고 말했다. #
2020년 9월 6일, 서울특별시 아파트 매물 증가세가 관측되고 있다. 정부가 다주택자·법인 세금을 내년부터 대폭 강화하면서 이들 급매물도 연말까지 늘어날 전망이다. 기사
4.3. 2020년 연말 상황
4.3.1. 전세난
윤희숙 의원을 비롯한 야당과 #많은 국민들의 우려대로 임대차 3법 이후 전세매물이 급락하고 그에 따른 전세값 상승으로 역대 최악의 전세난이 지속되고 있다. #문재인 정부의 경제수장인 홍남기 부총리 겸 기획재정부장관도 조차 완벽한 자승자박에 걸려[5] 전세난에 전세를 구하지도 집을 팔지도 못하는 상태가 되어 국민들의 조소를 자아냈으며 결국 기존 임차인에게 이사금 명목의 2,000만원가량 되는 퇴로 위로금을 건네주는 촌극을 연출했다. #
전세난이 지속되면서 전세가격이 하늘을 찌를듯하고 전세를 구하기 힘들어지자 많은 서민들이 차라리 집을 사자는 쪽으로 돌아서 중저가 단지 위주로 다시금 전국의 집값이 폭등하고 있으며 # 특히 김포, 파주, 부산, 울산등 비규제 지역들은 사상 유례가 없던 집값 폭등이 지속 중이다. # 심지어 규제지역인데다가 몇년동안 집값이 지속적으로 하락한[6] 고양시도 김포의 영향을 받아 신축 아파트들[7]을 중심으로 상승하기 시작했다. 또한 역세권 부근 수십개의 아파트들도 가격 상승을 주도중이다. 11월 들어 고양시 전역으로 상승이 시작되었다. # #
결국 임대차 3법이 불러온 전세난이 전세난민들의 패닉바이를 불러와 매매가를 밀어올려 10월 이후 전국 부동산이 들끓기 시작했으며 핀셋 규제가 불러온 비규제지역 폭등으로 인한 역풍선효과로 상대적으로 잠잠하던 서울 역시 다시금 상승폭을 키우며 # 전국 아파트값은 통계 작성 이례 최대폭으로 상승했다. #
4.3.2. 김현미 장관 교체
임대차 3법이 불러온 전세와 매매가가 함께 폭등하는 역사상 초유의 상황 속에 지지율이 임기 내 최악을 기록하며 아파트 공급을 원하는 국민들의 민심을 버티지 못한 문 대통령은 변창흠 후보와 김현미 장관을 대동하고 공공임대주택 현장 점검에 나섰다. # 이 자리에서 문 대통령은 2025년까지 총 240만 호를 공급한다 했지만 현실은 국민들이 원하는 민간분양이 아닌 임대주택 공급만을 천명하여[8] 정부가 여전히 서민들이 집을 소유하는 것을 원치 않는다는 걸 보여주었다.이 와중에 문 대통령이 공급면적 13평 투룸에 4인 가족이 살 수 있겠다고 망언을 했다는 기사가 나와 해프닝이 생겼다. 청와대에서는 "변창흠 국토부 장관 후보자의 말에 4인가족도 가능하냐라는 의도의 질문을 왜곡한것에 유감"이라며 반박했다. 메모 전문국민주택의 기준이 되는 전용면적 85㎡가 나온 배경이 "4인가족이 살려면 최소한 이정도 면적은 되어야 한다." 라는 기준이 성립된게 이미 72년도이다. 50년 가까이 지난 2020년에 와서 주택에 대한 개념은 수십년 전보다 후퇴해버린것. 심지어 문재인 퇴임후 사저는 대지만 2,630.5㎡인데 심지어 농지를 사서 형질변경한것이다. 참고로 300평(660㎡)이상의 농지를 구매하려면 농업인이어야 가능한데 문재인은 23평(76㎡)의 농지를 경영하고 있다고 주장하면서 농지를 매입한 후 대지로 형질변경했다.
변 후보자가 "방이 좁기는 하지만, 아이가 둘 있으면 (2층 침대) 위에 1명, 밑에 1명 잘 수가 있다. 이걸 재배치해서 책상 2개를 놓고 같이 공부할 수 있다."고 발언한 것에 대해서 "그러니까 (거주인원은) 신혼부부에 아이 1명이 표준이고, 어린아이 같은 경우에는 2명도 가능하겠다"고 답변한 것과 어느 부분이 다르다는 건지 당최 이해할 수가 없고 # 결국 어린 애 둘 있는 신혼부부에게는 전용면적 13평이면 충분하다는 내용[9]인 건 똑같다며 비판했다. 동영상을 보면, 저 발언한 후 고개를 끄덕이는 모습을 보여 국민정서를 고려하는지 의문이란 것.
언론들의 과장·왜곡 보도를 지적하는 의견도 있다. 임대주택의 평수는 언론을 통해 부각된 13평이 아니라 21평이라고 봐야 한다는 의견이다. 아파트 면적을 이야기 할 때 전용면적은 ㎡로 쓰지만 일반적으로 말하는 주택 평수는 '공급면적'으로 쓰기 때문이다. #[10][11] 웃기는 이야기인게, 사람은 공용면적에서 살지 않는다. 심지어 공용면적에 해당하는 계단 복도에는 물건을 적치하는것조차 금지된다. 당연히 전용면적을 기준으로 계산하는게 맞다. 그러나 21평이라 해도 문제가 있는것이 통상적으로 21평대의 전용면적은 50㎡정도로 평수로 치면 15평인데 반해 이 주택은 21평에서 13평정도만 전용면적이라 일반적으로 보는 21평 주택과는 전용면적상 거리감이 있다. 한편 문재인이 "가족이 많아지고 생활수준도 높아지면 보다 좀 높은 수준의 그 주거를 원할 수 있기 때문에 이 주거와 함께 일종의 사다리랄까, 이런 기본적인 주택에서 조금 더 안락하고 살기 좋은 그런 중형 아파트로 옮겨갈 수 있는, 굳이 자기가 자기 집을 꼭 소유하지 않더라도 이런 임대주택으로도 충분히 좋은 주택으로도 발전해 갈 수 있는, 그 어떤 주거 사다리랄까 그런 것을 잘 만들어야 한다."고도 덧붙였다고도 보도됐다. #
면적 논란과 더불어 문재인 대통령과 변창흠의 방문 행사에 4.5억이 들었으며 해당 주택은 행사 직전 4290만원을 들여 보수되어 쇼룸 논란도 일고 있다. 文 "진짜 아늑하다"던 임대주택, 4290만원 들여 만든 '쇼룸'이었다, 文대통령 방문한 임대주택, 인테리어만 4290만원…"쇼룸"
이번 문재인 대통령의 공공임대 확대에 대한 비판에 대해 공공임대 정책은 이명박, 박근혜 정부 등을 비롯한 모든 정부의 핵심과제였다며 옹호하는 의견도 있으나 문재인 정부와 달리 이명박, 박근혜 정부는 공공임대만 강요하는 정책은 펼치지 않았다. 문제의 본질은 공공임대를 공급하는 것이 아닌 분양받을 수 있는 물량은 줄여 공급난을 일으키고 공공임대만 공급 것으로 예를 들어 이명박 정부의 대표적 공급정책이던 보금자리주택의 경우 공공임대물량도 어마어마했지만 모든 세대주가 싼값에 소유할 수 있는 주택을 건설하려는 의도 역시 있어 분양 물량도 엄청났기에 이러한 비판은 나오지 않았다.[12] 임대주택 거주층과 분양을 원하는 층은 엄연히 다른게 현실인데 3기 신도시의 예처럼 안 그래도 턱없이 부족한 분양 물량은 줄이고 공공임대만 늘리는 것은 아랫돌 빼서 윗돌 괴기 꼴로 분양을 받아 집을 소유하려는 대다수 국민들이 원하는 상황이 아니며 거래 가능한 주택의 희소가치만 높여주는 꼴이다. 덤으로 고위층 대부분은 강남 등 상급지 자가보유 주택에서 풀소유 생활을 하는데 국민들을 임대에만 살게 하며 무소유 생활을 강요하니 더더욱 분통이 터질 수 밖이 없는 상황. # #
문재인 대통령은 "자기 집을 꼭 소유하지 않더라도 임대주택으로 발전해 갈 수 있는 ‘주거 사다리’를 잘 만들자"고 발언했지만 정작 주거 사다리인 전월세에 폭탄을 떨어뜨린 사람이 누군지 생각해보면 아리송하다. # 이미 시장에서 그럭저럭 굴러가던 전월세 시장을 붕괴시키고는 그 대안으로 공공임대 주택을 내놓는 건 질이나 세금 투입 측면에서 당연히 비효율적이다.
4.3.3. 공시가격 현실화와 세금 인상 논란
2020년 11월 3일, 모든 유형의 부동산 공시가격[13] 시세반영률[14]을 90%까지 끌어올리겠다고 발표했다. 현재 현실화율은 공동주택의 경우 69%, 단독주택은 53%, 토지는 65%이다. 서민 부담은 줄이기 위해 고가 주택은 빨리 올리고 저가 주택은 천천히 올리겠다고 하며, 공시가격 6억 원 이하 주택[15]은 재산세율을 인하하기로 했다. 공시가 시세 90%까지 인상…6억 이하는 재산세율 인하이에 따라 집값이 내려가도 세금은 더 내야 하는 역설적 상황이 올 수 있다. 서울의 매매가 6억 원 아파트로 시뮬레이션을 해보면, 집값이 10년간 매년 1%씩 떨어져도 재산세는 44만원에서 100만원으로 늘어나며, 17억원 아파트는 324만 원에서 751만 원으로 늘어난다. 이에 대해 안명숙 우리은행 부동산투자센터 부장은 "시장 상황을 고려하지 않고 일률적이고 중장기적인 공시가격 인상 계획을 세운다는 것이 모순"이라고 지적했다. 이외에도 세율이 낮은 아파트의 시세가 오르는 풍선효과, 현금 선호에 따른 전세난 심화 등이 예상되고 있다. 부동산 공시가격 시세 90%로…집값 내려도 보유세는 급증
또한 공시가격은 올리면서 재산세는 내리겠다는 대책을 두고 병 주고 약 주기라는 비판도 나온다. 공시지가는 올리고 재산세는 내리고…병주고 약주는 민주당
공시가격과 종부세율 인상이 맞물려 다주택자들이 세금폭탄을 맞으면서 매물을 쏟아낼 것이라는 전망도 나오지만, 반대로 양도소득세도 상당해 세입자에게 세 부담을 전가해 전월세가 오를 것이라는 전망도 나온다. 공시가격 인상 초읽기...다주택자 세금폭탄 현실화
유독 고가주택 보유자[16]를 표적 삼아 증세를 하는 것에 대해서도 비판이 있다. 예를 들어 2025년에 아크로리버파크 84㎡ 보유자는 2025년에 3933만원, 한남더힐 235㎡는 6805만원, 잠실엘스 119㎡는 3438만원의 보유세를 내게 될 전망이다. 김준형 명지대 부동산학과 교수는 "정부는 지금까지 집값이 투기적 요인으로 거품이 껴 있어서 이를 잡아야 한다고 말해왔는데 거품이 껴 있는 시가를 반영해 세율을 올린다는 정책은 이율배반적"이라며 "만약 저가 아파트는 세율을 낮추고 고가 아파트는 그대로 간다면 결국 징벌적 세제로 과세 형평성에도 맞지 않는다"고 지적했다. 경희궁자이 125% 뛴 669만원…집값 누르는 정부의 '세금 폭탄' "달랑 아파트 한 채인데 세금만…" 공시가격 현실화에 1주택자 `멘붕`
정부의 공시가 현실화 발표 하루 전 2020년 11월 2일 공개된 리얼미터 여론조사에서, 정부의 공시가격 현실화 계획에 대해 동의하지 않는다(51.2%)는 응답이 동의한다(40.7%)는 응답을 앞섰다. 공시가격 현실화, 국민 절반 이상 “동의 안 해”
4.3.4. 미분양 주택 2003년 5월 이후 최소
2020년 12월 30일 국토교통부에서 발표한 2020년 11월 말 기준 대한민국의 미분양은 23,620채까지 감소했다. 이는 2003년 5월 말 22,579채 이후 17년 6개월만에 최저이다.어마어마한 유동성 장세가 부동산시장을 밀어올렸고, 문재인 정부의 부동산 정책 실패로 인해 공급이 감소한 것도 미분양 감소에 크게 기여했다. 수도권 미분양은 3,183채, 비수도권 미분양은 20,437채로 나타났다. 악성 미분양인 준공후 미분양은 14,060채까지 감소했다. 기사5. 2021년
5.1. 새해 전망
서울경제가 경제전문가 100명을 대상으로 한 설문조사에서 73%가 2021년에도 부동산 시장 불안이 이어질 것으로 예측했다. 도심 공급 부족에 임대차 3법으로 촉발된 수급불일치 문제가 쉽게 해소될 기미가 보이지 않기 때문. 전문가들은 신임 변창흠 장관이 재개발· 재건축 규제 완화를 통해 양질의 도심 주택 공급을 늘려야 한다고 강하게 조언했다. #한편 변창흠 국토부장관 내정자는 수많은 비판을 받아온 탓인지, " 역세권 고밀개발과 공공재개발을 확대하여 분양아파트를 중심으로 주택을 공급하고 임대주택도 일부 공급하겠다"고 선포했다.[17] 그리고 당내에서도 재건축·재개발 규제를 풀자는 의견이 조금씩 나오고 있는 상황이다.
따라서 공급 자체를 무조건 부정적으로 봤던 김현미 국토부장관 때보단 집값은 그나마 안정화 될 것으로 예상된다.
5.2. 새해 여론조사
조선일보와 TV조선이 서울시민들을 대상으로 한 여론조사에서 응답자의 69.0%가 올해 집값은 지금보다 더 오를 것이라고 응답했으며, 42.4%는 서울의 최우선 현안으로 '부동산 정책 및 주거 안정'을 꼽았다. 부동산 폭등 원인에 대해서는 42.4%가 '현 정부의 부동산 정책이 잘못돼서', 17.4%가 ' 임대차 3법 등 여당의 무리한 입법 때문'이라고 답했다. 반면 '시세 차익을 노린 투기 세력 때문'은 24.8%, '이전 정부의 정책이 잘못돼서'는 9.8%에 불과했다. 현재 부동산 세금 수준에 대해서는 65.9%가 '지나치게 높다'고 답했다. #5.3. 미분양 아파트 역대 최소치 - 패닉 바잉 심화
국토교통부에서 발표한 2021년 1월 말 기준 대한민국의 미분양은 17,130채까지 감소했다. 이는 2000년 대한민국 미분양 아파트 통계를 작성한 이후 역대 최소 미분양이다. 기록적인 유동성 장세가 부동산시장을 밀어올렸고, 문재인 정부의 부동산 정책 실패로 인해 공급이 감소한 것도 미분양 감소에 크게 기여했다. 수도권 미분양은 1,861채, 비수도권 미분양은 15,269채로 나타났다. 악성 미분양인 준공후 미분양은 10,988채까지 감소했다. 기사 문재인 정부의 부동산 정책 때문에 무주택자들까지 패닉 바잉에 나서고 있는 것이 미분양 급감에 큰 역할을 한 것으로 보인다. 기사2021년 3월 집값 둔화에 이어 최근 주택매물이 쌓이고 있는 가운데 실제로 주택을 사려는 매수세가 팔려는 매도세를 크게 밑돌면서 매수우위지수가 9개월 만에 최저치인 것으로 조사됐다. 서울의 주택 매수우위지수는 3월 첫째주 100 이하(96.2)로 떨어진 뒤 4주 연속 100을 밑돌고 있다. 서울 강남권은 매수우위지수가 80선(83.3)까지 밀렸다. 서울 강북권도 75.9로 2주 연속 횡보를 거듭하고 있다. 서울뿐 아니라 전국적으로 매수세보다 매도세가 높게 나타나면서 지수가 100 아래로 떨어졌다. 기사
5.4. LH 직원 투기 논란
5.5. 2차 국민과의 대화
문재인 전 대통령이 부동산, 역대 어느 정부보다 공급 물량 많다라고 밝히며 자신감을 내세웠다.6. 2022년
6.1. 새해 전망
연이은 금리 인상으로 제로 금리 시대가 막을 내리고, 대출규제 강화로 인한 매수 심리 위축과 대선, 실물경기 회복 등의 변수로 인해 대부분의 전문가들이 전년과 같은 큰 폭의 부동산 가격 상승은 없을 것으로 내다보고 있고, 변곡점 이야기가 자주 등장하는 편이다. 보합세가 이어지고 추격매수에는 신중해야 한다는 전망들도 늘어나고 있다. 매매시장과 달리 전월세 시장은 임대차 3법에 따른 계약갱신 청구권 만료로 인해 가격 상승 압박이 클 수도 있다는 예상과 함께, 전세가격이 상승하면 매매가 역시 어느 정도 동반 상승할 것이라고 보는 견해도 있다. 일부는 부동산 시장의 초양극화를 점치기도 한다. # # #
뉴스핌이 부동산 전문가 50명을 상대로 실시한 설문조사에 의하면 전체 응답자 중 2022년 아파트값 상승률이 3-5% 정도일 것이라고 예상한 전문가가 44%(22명)로 가장 많았고, 5-10% 정도 오를 것이란 예상은 32%(16명), 10% 이상의 가격 상승을 점친 전문가는 4%(2명)이었다.
아파트값 상승을 진정시키는 1순위 요인으로는 44%(22명)가 대출규제를 꼽았고, 3~4년간 누적된 상승 피로감을 꼽는 전문가가 22%(11명), 금리인상이 20%(10명), 보유세 강화 6%(3명) 등등이었다.
양도소득세 완화 정책이 시장 안정화에 영향을 미칠 것으로 보는지 묻는 질문에는 전문가들의 절반이 효과가 다소 있을거라고 답했고, 큰 효과를 기대할 수 있다고 응답한 전문가들도 전체의 40%(20명)를 차지했다. 효과가 없을거라는 시각은 10%(5명)였다. #
1월 5일, 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 지난해 수도권 아파트 거래 22만5969건(3일 등록 건까지 반영)을 전수 조사한 결과, 지난해 11~12월 두 달간의 거래 중 직전 3개월인 8~10월의 최고가보다 하락한 가격 거래가 전체 65.2%(5876/9016건)를 차지했으며, 최고가 대비 평균 4181만원 내렸다고 중앙일보가 보도했다. #
7. 평가
7.1. 종합
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| 2021년 1월까지의 그래프이다. 2022년 3월 기준 12억을 돌파했다. | [18] |
문재인 정부의 부동산 정책은 문재인 정부의 가장 중대한 실책 중 하나로 꼽히며, 전문가와 국민들 모두에게 대한민국 역사상 최악의 정책, 더 나아가 전세계 최악의 부동산 정책이였다는 평가를 받고 있다. 일부에서는 차기 대선에서 윤석열 정부를 탄생시켜 민주당계 정당이 헌정 사상 최초로 정권 연장에 실패하게 한 1등 공신[19]이라 평가하고 있다. 오죽하면 당시 더불어민주당에서도 윤호중 전 원내대표가 정부와 국민 모두의 아픈 손가락이 되었다라고 공개적으로 사과하며, 송영길 전 대표도 탈원전[20], 소득주도성장과 함께 반성해야 하는 정책이라고 언급할 정도로 실패를 인증한 정책이다.
문재인 정부는 출범 초기부터 부동산 가격 하락을 정부의 가장 큰 과제로 삼았다.[21] 그리고 부동산 가격 하락을 위해 2020년 들어 여러 가지 대책을 내놓았지만 급격한 전세가 상승과 집값 폭등으로 도리어 역효과가 생겨났다.
결론적으로 문재인 정부의 부동산 정책은 문재인 정부 지지율 하락의 가장 큰 원인 중 하나이자 몰락의 원인 하나[22]로, 상당수의 무주택자들은 문재인 정부 이후의 집값 상승으로 인하여 문재인 정부에 대한 지지를 거둔 상황이다. 유주택자들인 강남 지역 및 부촌 지역의 보수층은 물론 그 외 서울의 민주당 지지층들조차도 문재인 정부와 민주당에게 등을 돌리게 되었다.
위에서도 말했듯, 유주택자들 중에서도 비싼 주택을 보유하고 있고 문재인 집권기에 집값 또한 크게 뛴 강남권과 부촌 지역[23] 보수층이 문재인 정부의 부동산 정책에 크게 반발하고 있다. 부동산 정책에 무지하고 알려고도 하지 않는 문재인 정부와 민주당 극성 지지자들은 이에 대해 '니들 집값 올려줬는데 왜 반발하냐'는 어이없는 논리를 내세우기도 하는데, 일단 그 이유는 우선 엄청나게 높은 세금을 물어야 하기 때문이다.[24] 그리고 집값이 천편일률적으로 올라가 일반적인 방식으로는 거래가 불가능해졌으므로 유동성 또한 극도로 떨어지게 되었다는 것이다. 이로 인하여 경제적 평등을 주장하는 사람들 중에서 보수정당을 지지하는 사람들이 기하급수적으로 늘어났다.[25]
결국 2021년 9월에 청와대에서도 부동산 정책 실패를 인정했으며, 같은 해 11월에도 청와대에서 공식적으로 부동산 정책 실패를 다시금 인정했다.
그리고 이 여파는 8회 지선과 22대 총선에도 영향을 미쳐, 서울시장은 오세훈 후보가 서울시 전 행정동 승리로 당선되는 결과를 만들어냈다.
문재인 정부의 정책으로 인하여 민주화 이후 가장 급격한 집값 상승[26]이 발생했으며, 세계적으로 도쿄, 런던, 맨해튼 등 집값이 비싸기로 유명한 지역의 집값들을 수도권 아파트값이 압도적으로 추월하여[27] 2021년 시점 서울은 홍콩과 함께 세계에서 평당가가 가장 높은 도시가 되었다. 사회적으로는 2010년대 초까지만 해도 희박하게나마 가능했던 월급으로 내 집 마련이 2020년대 현 시점에서는 대출을 동원해도 사실상 불가능해졌다.
문재인 정부의 부동산 정책으로 부동산 가격이 폭등하자 부동산 주요 구매층인 30-40대가 자가 주택을 구매하지 못하게 되었으며, 신혼 부부들이 집을 못 구하게 되는 문제가 발생, 출산율의 심각한 저하를 초래해 2020년에는 인구가 자연감소했다. 게다가 기업과 내수경제를 활성화시켜야 할 돈이 부동산으로 들어가 민간의 경제활동을 위축시키는 결과를 낳았다.
문재인 정부 4년 차인 2021년 6월 기준 문재인 정부 기간 동안 서울 아파트값은 87% 전국 아파트값은 62%가 올랐으며 이는 노무현 정부를 제치고 통계 작성 이후 역대 정부 중 가장 가장 높으며 청약 경쟁률 역시 서울 기준 평균 37.3 대 1로 이명박 정부 시절의 3.3 대 1보다 10배 넘게 높아졌고 # 임기초 6억 이하 아파트 비율이 62.68%던 서울시의 경우 4년 차에 14.93%까지 줄어들어 6억 이하 아파트를 찾아보기 힘들정도가 되었다. #
문재인 정부의 부동산 정책은 일관된 규제 위주의 정책이었으며 총 23번의 부동산 대책이 있었으나 23전 23패라는 처참한 성적표를 받았다. #[28][29]
2020년 10월 기준 서울의 아파트 평균 실거래가는 단 3년만에 6억에서 10억으로 증가했으며 # 대전, 세종 대구 부산 등 지방광역시 조차 집값이 폭등했다.
새로운 정책이 발표되면 강남의 집값은 한달에 5억 이상 오르고, 다른 광역시들도 한달에 최소 1억이나 오른다. 압구정동은 문재인 정부가 집권한지 4년만에 무려 40억이 오르는 기염을 토해냈다.
또한 핀셋 규제를 명목으로 한 구멍이 나있는 규제지역 적용은 전국토를 투기판으로 만들었으며[30] 치솟는 집값에 부동산 우울증, 벼락거지라는 신조어까지 퍼지는 상황이다. #
문재인 정부 취임 이후 전세와 매매가가 함께 급등하는 부동산시장 혼란 속에 국민의 68%가 이번 정부의 부동산 정책이 잘못됐다 생각하는 것으로 조사되었다. #
하지만 이럼에도 불구하고 민주당은 여전히 전 정부 탓을 한다. 이명박 정부는 이전 노무현 정부 때 엄청난 집값상승을 기록했음에도 임기동안 집값상승률 마이너스를 기록했다.[31] 박근혜 정부 시절 때도 임기동안 상승은 했으나 급격하게 오르지는 않았다.
집값이 너무 비싸져서 자리를 옮기는 IT 기업들이 늘고 있다.
급기야 서울의 집값 수준이 거품경제 당시의 도쿄와 같다는 분석이 나왔다. #[32]
외국 사례와 비교하자면 호세 마리아 아스나르(1996~2004 재임) 시기 스페인의 집값이 8년간 2.2배 성장했으며,[33]( #) 마리아노 라호이(2011~2018 재임) 시기에도 2013년 저점에서 2018년 고점까지 5년간 1.4배 성장했다.[34] # 또 호주[35]와 영국[36]에서도 2002~2008년 6년간 집값이 2배 이상 뛰어올랐다. # 세계 평균 집값도 2015년부터 2024년까지 9년간 1.6~1.7배 가량 올랐다.[37] #
결국 미국의 프리덤 하우스가 매년 산정하는 세계의 자유에서도 2022년 한국 지수에서 "주택 가격 급등과 신규 주택 건설 제한으로 인해 개인의 재산 소유가 특히 어려워졌습니다."[원문]며 문재인 정부의 부동산 정책 실패로 인한 결과물이 사실상 개인의 재산권 침해와 다를 바 없다는 식으로 간접적으로 언급하기에 이른다. #
7.2. 부정적 평가
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| ▲ 임대차 3법 등 정부 정책에 반대하는 시민들의 모습 |
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| ▲ 정권별 서울 아파트값 시세를 정리한 중앙일보 보도[39] |
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| ▲ 문재인 정부 시기 서울 아파트 매매가 및 전세가 |
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| ▲ 부동산 정책 실패에 대해 사과하는 문재인 전 대통령[40] |
청와대 고위 공무원들의 부동산 재산은 3년간 평균 40% 상승했다는 경실련의 발표가 나왔다. # 결국 2022년 2월 국민은행의 조사 결과 서울 아파트의 평균 가격이 무려 12.6억원을 돌파해 임기 초반보다 약 두 배 이상 폭등하고 말았다. # 바로 위의 그래프만 보아도 알 수 있지만, 2020년 초반에 서울의 아파트 중위 가격이 9억원을 돌파할 때도 사방에서 신음 소리가 자자했는데, 전혀 아랑곳하지 않고 2년만에 거기서 3억을 더 올려버린 것이다.
현재 집값 상승으로 인해 문재인 정부를 어느 정도 지지하는 세력[41] 또한 이 정책을 부정적으로 보는 편이다. 이런 일도 이슈가되고, 이쯤되어 보니 그냥 부동산 값은 못 잡는게 아니라 그냥 고의적으로 안 잡는게 아니냐는 의심도 슬금슬금 나오고 있다. 그도 그럴것이 20번 넘게 정책실패를 했다면 진작에 장관이 몇 번은 갈아치워졌어야 할 일인데, 김현미 국토교통부 장관은 문재인 정부 초대 장관으로 취임한 이례 계속 장관직을 해오다 최근에야 교체되었으며 정책들도 투기꾼이나 있는 사람들이 집을 못 사게 하기보다는 일반 서민들이 빚을 내서 집을 못사게 막는쪽으로 기울어지고 있고, 심지어 보유세 상승의 부담도 다주택자에게는 그만큼 월세로 전환 후 세입자에게 전가하면 그만이다. 다주택자를 때려잡는다고 내놓는 법안이 하나같이 집이 없거나 집 하나만 가지고 있는 사람들에게 부담만 씌운 결과가 되어버렸다. 결국 국민들이 집을 못 갖게 만드는 것이 현 정부의 목적이라는 의심이다.[42]
실제로 장관은 대통령의 의중만 있으면 언제든지 교체할 수 있는 사람이고, 인원 선발까지 걸리는 소요나 선발된 인원에 대해 야당의 반발 등의 장애물이 있긴 하지만 새로 뽑아야겠단 마음이 생기면 국토교통부 장관 후보자 대상은 얼마든지 차출할 수 있으며 현 정부는 야당 반발을 무시하고 장관 임명에 강행한 사례가 역대 정부 중 가장 많은 정부이니 그조차도 장애물은 안된다. 그리고 현 정권에서 장관이 어떤 사태에 대한 책임 때문에 사임한 경우가 없는것도 아니다( 김연철 통일부장관, 남북공동연락사무소 폭파 사건). 즉 지금 집값이 미친듯이 올라가면서도 장관이 그대로인건 장관이 대통령, 정부의 의중을 잘 받들고 있는 것의 증거인 셈이다. 다시 말하자면, 정부는 의도적으로 집값을 미친듯이 올리고 있다는 뜻으로 해석할 수 있다.
혹은 부동산을 직접 통제하기 위한 목적이라고도 생각해 볼 수 있다. 오르는 집값을 막기 위해서는 기본적으로 수요를 줄이거나 공급을 늘리는 방법을 당연히 생각해야하는데 수요를 줄이는 방법[43]과 공급을 늘리는 방법[44]을 전혀 사용하지 않고 있기 때문. 현 정부의 앞뒤가 전혀 맞지 않는 정책 스탠스 상[45] 말로는 부동산 가격을 잡겠다고 하지만 실제 목적은 부동산 시장의 폭주를 조장하는데 있으며, 궁극적으로는 어떤 정책을 사용해도 집값은 잡지 못하는 상태라고 선언하고 부동산의 국유화 등의 수단을 통해 국가가 직접 통제하겠다는 것.[46][47] 즉 집값을 잡겠다고 그렇게 소리치면서 집값을 효과적으로 잡는 방법은 전혀 사용하지 않고 있는 현 정부의 목적은 결코 '정확하게 집값을 잡는 것에 있다'고 볼 수 없다. 문재인 정부를 비판하는 사람 중 일부는 다른 정책은 괜찮아도 '토지를 국유화한다'는 것은 장차 특정한 정치적 목적으로 악용되거나 거의 공산주의에 가까운 식으로 정책 운영을 할 수도 있다는 우려가 매우 크다고 주장하기도 한다. 앞으로 정치인과 그와 관련된 사람들이 자신들의 정책을 악용해 의도적으로 특정 지역의 시세를 올린 후 몰래 그 지역의 주택을 엄청나게 매입하는 등 악용할 수도 있는 소지도 있다.
또한 강성 지지층을 제외한 현 정부의 방향성을 지지하는 사람들 중에서도 지금의 부동산 정책을 비판적으로 바라보고 있다. 이들의 입장은 '정부가 더 확실하게 투기세력을 때려잡아야 하는데 지금은 투기세력을 오히려 부채질하고 있다'는 것이다. 친 민주당 성향으로 잘 알려진 이준구 교수가 대표적인데, 본인의 사이트에 "주택 투기에 꽃길 깔아주고 집값과의 전쟁을 벌인다고?"라는 글을 올려 정권초기 임대사업자 등록혜택이 투기세력을 조장한다며 이 때문에 집값이 급등한 것이라고 판단했다.
어느쪽이던 현 정부의 부동산 정책이 실망스럽다는 부정적 평가는 공통된 상황이며, 정부 정책이 부동산 가격 급등을 부추긴 원인이라는 점도 양측 모두 동의하고 있다.[48]
문재인 정부가 임기 초부터 지금까지의 모든 시간과 노력을 온전히 양도세 인하, 일부 재개발과 그린벨트 구역 해제, 일부 지역의 교통 인프라 추가 확충 등 "수요 줄이기/공급 늘리기"에 모든 노력을 쏟아부었다면 지금보다 그래도 훨씬 나았을 것에 거의 모든 국민들과 부동산 전문가들이 동의하는 입장이다.
7.2.1. 전문가들의 평가
7.2.1.1. 한국 경제학회 설문조사
한국경제학회의 2020년 8월 설문조사에 따르면, 경제학자들의 76%는 수도권 집값 폭등의 원인을 정부의 정책 실패로 보았다. 구체적인 설문조사 결과는 다음과 같다. # # 한국경제학회 설문조사{{{#!folding [한국경제학회 설문조사 펼치기 · 접기]
- 현재 수도권의 주택가격 폭등 현상의 주요 원인이 재건축 억제로 주거 선호 지역의 공급 확대가 불충분한 상태에서 양도소득세 중과, 임대사업용 장기보유 등으로 매물이 감소한 데 있다라는 의견에
- 강하게 동의한다: 30%
- 어느 정도 동의한다: 46%
- 확실한 입장이 없다: 8%
- 다소 동의하지 않는다: 16%
- 전혀 동의하지 않는다: 0%
- 주택가격을 안정시키기 위해 가장 유효한 정책은 ______________이다.
- 주거 선호 지역에의 공급 확대: 78%
- 종합부동산세 등 보유세 강화: 11%
- 대출 규제 강화: 0%
- 확실한 의견이 없다: 3%
- 기타: 8%
- 최근 취득세, 보유세, 양도소득세를 모두 강화하는 방안이 입법되었습니다. 이에 대해 다음 중 어디에 동의하십니까?
- 현재 정책에 동의한다: 3%
- 보유세는 강화하되 취득세와 양도소득세는 완화: 56%
- 소수 상위 다주택자만 종부세로 중과하기보다 주택공시가격현실화로 전반적인 재산세 강화: 3%
- 확실한 입장이 없다: 11%
- 기타: 28%
- 임대차 3법[49] 입법에 대한 질문입니다. 임대료가 안정되면서 임차인의 권리가 강화되고 보호될 것이라는 주장(A)과 임대인들이 장기적으로 전세계약 자체를 회피하면서 전세매물 부족과 전세의 월세화가 발생하여 임차인의 임대 부담이 오히려 상승할 것이라는 주장(B) 중 어디에 동의하십니까?
- A에 강하게 동의한다: 0%
- A에 어느 정도 동의한다: 14%
- 확실한 입장이 없다: 14%
- B에 어느 정도 동의한다: 46%
- B에 강하게 동의한다: 26%
- 정부의 부동산 정책의 목표로 가장 적절한 것은 무엇이라고 생각하십니까?
- 서민 및 청년층 주거 안정: 54%
- 불로소득 환수: 0%
- 무주택자의 내집 마련: 9%
- 주택가격 안정: 23%
- 기타: 14%
7.2.1.2. 한국세무사회 설문조사
2020년 12월 24일~2021년 1월 11일 매일경제가 한국세무사회에 등록된 세무사 205명을 대상으로 설문조사를 한 결과, 잦은 부동산 대책 발표로 인해 부동산 관련 세금이 대표적인 문제 세목으로 꼽혔다. 84%가 문제 세목으로 양도소득세를 꼽았고, 이어 종합부동산세가 9.8%를 차지했다. 세법은 물론 대출, 청약 등 부동산 관련 규정이 수시로 바뀌는 상황인데, 세무사들은 소송 위험성 등으로 인해 양도세 관련 상담을 포기하는 경우가 많아졌다고 한다. 결국 국민들이 세무사의 도움도 쉽게 받지 못하고 피해를 보게 된 상황이다. #7.2.1.3. 각종 연구 및 논문
문재인 정부 집권 말기에 들어서면서부터, 문재인 정부 기간동안 이루어졌던 부동산 정책들에 대한 연구 및 논문평가가 여러 편 제시된 바 있다.권호근(2021)은 부동산 가격 억제 정책을 크게 '공급 확대 정책'과 '수요 억제 대책'으로 나누어 평가하며 전자의 경우는 부동산 가격 억제에 효과적이나 후자의 경우는 그렇지 못함을 보였고, 문재인 정부의 집권 초기 부동산 정책이 "주택수요를 억제하기 위한 규제 일변도의 내용"이라 평가하면서 "이런 수요억제를 통한 정책들이 주택가격을 안정시키기는커녕 오히려 폭등시키는 부작용이 발생"하였다고 주장하였다.[50]
배기희(2021)는 문재인 정부의 부동산 정책을 "고강도의 규제 정책"으로 규정하였다. 해당 연구에서는 그러한 정책의 효과에 대해 "유동자금은 주택시장으로 유입되었고, 특정지역에 한정된 부동산 규제는 풍선효과로 나타났다."면서 "문재인 정부의 부동산 규제정책은 심각한 부작용으로 나타나고 있다"라고 평가하였다. [51]
배종찬 및 정재호(2021)는 연구에서 "노무현, 문재인 정부에서는 주로 강력한 규제정책을 시행"했다고 규정한 후, "조세규제, 금융규제, 투기지역규제, 분양가상한제 등의 여러 가지 규제보다는 우선적으로 양질의 충분한 주택공급이 우선시 되어야 한다. 또한 정책결정에 있어서 규제일변의 정책보다는 서울지역에 맞는 적합한 부동산 정책을 시행할 필요가 있다"는 결론을 내렸다. 또한 "지금과 같은 부동산가격 급등시기의 합리적인 부동산정책은 가수요 억제를 위한 부동산규제정책 일변도의 정책수립 보다는 다량의 주택공급과 수요자들이 원하는 질 좋은 주택공급이 우선시 되어야 할 것"이라고 의견을 밝혔다. [52]
배진희 및 이재수(2022)는 "정부가 시행하고 있는 수요 조절 정책의 단기 효과를 분석"하기 위해 2019년 12월 16일 발표된 정책과 2020년 6월 17일 발표된 정책을 연구하였다. 연구 결과 "수요 조절 정책이 단기적으로 모두 유의하게 아파트 가격을 하락"시켰으나 "정책 시행기간이 길어지면 효과가 점점 약해져서 정책 시행 후 6개월이 되면 이전의 가격 수준을 회복"한다는 사실을 드러내었다. 이를 통해 연구자들은 "주택의 수요를 억제하는 정책은 정책 시행 후 일정 기간이 경과하면 효과가 약해지므로 단기적 시각에서 유사한 정책을 반복적으로 시행하면 시장의 신뢰를 상실할 수 있다. 수요 조절 정책이 시장 안정화 목적을 달성하지 못하고, 주택 가격 상승세를 완화시키지 못하는 결과를 낳을 수 있다."는 결론을 내렸다. [53]
이를 종합적으로 판단할 경우, 문재인 정부 집권 초반기인 2017년부터 2020년까지 이루어졌던 정책들을 연구자들은 "수요 관리" 정책으로 평가하고 있으며, 이러한 정책들은 단기적으로는 효과를 볼 수 있을지 몰라도 장기적으로는 효과를 상실하며, 심지어는 의도와는 다르게 부동산 가격의 폭등을 유도할 수도 있다고 분석하였다. 문재인 정부 초창기 집값상승을 일으킨 요인으로 '임대사업자 등록제' 개편을 꼽는 경우가 많으나 (이준구, 2020), 해당 정책 이외에도 수요관리 정책의 실패 및 부작용이 집값상승을 일으킨 원인일 수 있다는 점이 지적되고 있다.
한편, 문재인 정부 말기(2021년 하반기 이후) 들어서 실시되었던 각종 공급확대 정책들에 대한 정책평가는 제대로 이루어지지 못하고 있는 상황인데, 이는 코로나로 인한 거시경제적 충격이 본격화된 시기와 맞물려 분석의 난이도가 상당히 높다는 점에서 기인한 것으로 추정된다.
7.2.2. 세금 부담 증가
7.2.2.1. 다주택자 양도세 중과세 제도
‘양도세 버티기’ 거래절벽 시작됐다… 집값, 오를까 내릴까양도세 중과세 방침에 대해 부정적인 견해가 많다. 다주택자 양도세 중과 제도를 2018년 4월부터 실시하기로 했다. 다주택자는 4월 이전에 집을 팔라는 뜻. 올 1~3월 주택 거래량이 작년보다 껑충 뛴걸 보면 팔 사람은 팔았다. 정부왈, 집을 여러 채 보유하는 ‘투기세력’이 서울 강남권 등 부동산 인기지역의 집값 상승을 부추기고 있다는 것이다. 즉 투기세력에 세금을 왕창 물려 수요를 억제해 가격을 낮추겠다는 것이 정부의 의도이다.
하지만 시장에선 줄곧 반론이 잇따랐다. 정반대로 폭등론을 펴는 이들이 있다. 아직 집을 처분하지 않은 나머지 다주택자는 ‘버티기’에 들어갔다. 버티기를 시작한 이들에게 집을 처분할 수 있는 선택지는 많지 않다. ① 양도세 정책이 바뀔 때까지 기다렸다가 팔거나 ② 임대사업자로 등록해 8년을 기다린 뒤 정리하거나. 어떤 선택지라도 지금처럼 또는 지금보다 집값이 높은 상태로 유지돼야 선택의 결실을 거둘 수 있다. 실제로 부동산 현장의 거의 모든 중개업자들이 "3월 말까지 거래되지 않은 매물을 매도인들이 거둬들이고 있다"고 전한다. 즉, 다주택자들의 매도 감소로 주택 공급은 감소한다는 것이다.
결국 이 정책으로 인해 가뜩이나 종합부동산세로 보유 주택에 대한 세금도 오른 상황에서 주택을 파는 과정에서 내야 할 양도소득세마저 중과되자 다주택자들이 집을 팔기는 커녕 자녀나 친척 명의로 증여해버리거나 인상분을 세입자에게 전가해버리는 현상이 나타났고[54], 이는 문재인 정부가 부동산 정책을 발표할때마다 집값이 상승하는 악순환으로 돌아오게 되었다.
7.2.2.2. 재산세 서민증세
3억~6억 부동산 재산세 폭탄···文정부 정책 결국 '서민증세'文 정부 보유세 결국 ‘서민증세’···서울 3억~6억 재산세 폭탄
9억 이하 주택 공시가격 오른다…서민까지 '재산세 폭탄' 우려
급격한 공시가격 인상으로 인해 노도강[55], 금관구[56] 등지의 공시가격 3~6억원 납부 비중이 크게 증가했다. 세액 증가율에 상한선이 있어[57] 1인당 세액 자체가 크게 늘어난 건 아니지만, 실거주 목적의 중저가 주택에 대한 세 부담이 늘어나는 것 자체에 대한 비판이 제기되었다.
그리고 2021년도부터 시가 9억 원 미만 주택의 공시가격도 높여 세금 부담을 늘리기로 했다. 그리고 서민의 세 부담을 낮추겠다고 6억 원 이하 주택에 대해서만 재산세율을 낮추기로 했다. 그러나 서울 집값이 많이 올라 '6억원 이하=중저가 주택'으로 보기 어려을 뿐더러, 6억 원 초과 주택 보유자들이 세 부담 상한선이 높아 타격을 크게 입어 실효성이 없는 지적이 나온다. 또한 근본적으로 공시가격 현실화로 세 부담을 늘리면서 재산세 경감을 동시에 추진하는 게 병 주고 약 주는 것이라는 비판도 나온다.
문재인 정부는 신길파크자이, 고덕자이 등으로 인해 집값이 내려가기를 기대하고 있다. # 그러나 이런 아파트들은 고가에 속한다.
7.2.2.3. 부동산 세금으로 인한 조세저항
문재인 정부에서는 부동산 값을 잡기 위한 정책 수단 중 하나로 세금을 사용했다. 부동산을 살 때 내는 취득세, 부동산을 갖고 있을 때 내는 재산세와 종합부동산세[58], 부동산을 팔 때 내는 양도소득세를 모두 급격히 올렸지만, 부동산 값을 잡는 데 실패하고 오히려 국민들의 조세부담만 급격히 늘어나 조세저항을 불러일으켰다.
보유세의 경우, 다주택자가 세금폭탄을 맞은 것은 물론이고, 1주택자까지도 공시가격 인상으로 인해 세금이 크게 늘어났다. 문재인 정부 4년 동안, 정책 실패로 인한 집값 상승과 공시가격 현실화 정책[59]이 한꺼번에 겹치면서 서울의 공시가격이 강남, 강북을 막론하고 전반적으로 폭증했다. 강남은 이전부터 일찌감찌 공시가격 현실화가 많이 진행되었고, 2021년도에는 노원구를 비롯한 강북 지역도 공시가격이 크게 인상되었다. # 반면 '공시가격 9억 원 이상'이라는 1주택자 종합부동산세 부과 기준은 11년 전에 설정된 낡은 기준인데, 부동산 가격이 크게 높아졌음에도 불구하고 전혀 바뀌지 않았다. 이 와중에 공정시장가액비율도 상향되어 과세표준이 늘어났다. 덕분에 2021년에는 서울 아파트 4채 중 1채가 종합부동산세 부과 대상이 되었다. 종부세는 당초에 '상위 1%만 납부하는 부유세'로 도입되었는데, 과세 대상이 계속 늘어나며 상위 3.7%가 대상이 되었다. # '서울세', '중산층세'라는 비판이 있고, # "정부에 내는 월세", "징벌적 과세"라는 불만이 쏟아지는 것이다. # 더 자세한 내용은 종합부동산세/1주택자 과세 논란 문서 참고. 그리고 종합부동산세와 같이 재산세도 오르게 되었는데, 공시가격 6억 원 이하 주택만 재산세를 일시적으로 감면받아 6억 원 이상은 혜택을 못 받게 되었고, 6억 원 이하 주택조차 한시적 감면이기 때문에 재보선이 끝난 뒤 세금이 증가할 수밖에 없다.
게다가 보유세가 올라 주택을 팔려고 해도, 양도세 역시 불로소득을 환수하겠다며 많이 올린 게 문제. 보유하지도 못하고, 팔지도 못하게 해두었으니, 주택 소유자들이 강하게 반발함은 말할 것도 없다.
그리고 공시가격 급등으로 인해 부동산 보유세만 오른 게 아니고, 국민건강보험 혜택이나 기초생활보장제도에서 탈락하는 사람들도 많이 생겨났다. 소득은 없고 집 한 채만 가진 노인들이 공시가격 인상으로 인해 건강보험 피부양자에서 탈락하고 지역가입자로 전환되는 바람에 건강보험료 부담을 지게 되었다. # 또한 제주도의 경우는 35년 된 15평 단독주택에 살고 다리에 장애가 있는 기초생활수급자가 공시가 급등으로 기초생활수급에서 탈락한 사례도 있었을 정도. # 게다가 한국조세재정연구원 연구 결과에 의하면, 공시가격 급등으로 인해 주택가격을 안정화하기보다 다주택매매가격을 끌어올리는 효과가 더 컸으며, 전세가격 상승에도 영향을 미쳤다. 연구보고서를 작성한 송경호 연구위원은 공시가격을 10% 인상하면 주택가격은 1~1.4% 상승하고 전세가격은 1~1.3% 상승한다고 밝혔다. #
공시가격 산정 근거가 투명하지 않은 것 또한 문제를 키웠다. 공시가격은 국민들이 내는 세금과 건강보험료, 기초생활보장제도 등 국민의 삶에 큰 영향력을 미치기에 투명성, 전문성, 중립성이 철저하게 지켜져야 하지만, 그동안 공시가격 산정 근거가 명확하지 않고 '깜깜이'로 매겨진다는 지적을 받아왔다. 조세형평을 위한 게 아닌, 사실상의 증세 로드맵이라는 비판도 나왔다. 그래서 서울 서초구와 제주도 등 지방자치단체들이 공시가 산정에 문제가 있다며 지자체로 기능을 넘기라고 중앙정부에 요구하기도 했다. # 서초구에서는 실거래가보다 공시가격이 더 높은 사례도 다수 발견(136가구로 전체 거래의 약 3%)되었으며, 제주도에서는 공동주택 7가구 중 1가구의 공시가격이 잘못되었다는 조사 결과가 나왔다. # 심지어 자치단체장이 여당 소속인 세종시조차 공시가격을 낮춰달라고 요구했을 정도. 지자체뿐만 아니라, 개인이나 아파트단지 차원에서 공시가에 불복하는 사례가 넘쳐나고 있다. 대치 은마아파트, 역삼2차아이파크, 고덕 그라시움, 고덕 아르테온, 래미안 길음 센터피스, 홍제 센트럴 아이파크 등 서울에서 강남, 강북을 막론하고 여러 아파트단지들이 공시가에 대해 반대 의견을 표명하거나 집단 이의신청을 넣기도 했다. #
이처럼 조세 및 준조세 부담이 갈수록 가중되다 보니, 한국경제연구원의 설문조사에서는 국민들의 4명 중 3명꼴로 "최근 5년간 체감하는 조세부담이 늘었다"고 답했다. 또한 "소득에 비해 체감하는 조세 부담이 높은 수준"이라는 답변은 65%에 달했다. 부담이 가장 큰 세목은 취득세와 재산세, 종합부동산세가 꼽혔다. #
국민들의 체감 세부담만 높은 게 아니고, 실제로도 대한민국의 부동산 세 부담은 OECD 상위권이다. 대한민국의 부동산 세부담은 명목GDP의 4.05%인데, 이 비중은 OECD 평균인 1.96%의 2배를 웃도는 수치로 OECD 3위이다. # 그리고 재산세 부담만 해도 3.3%로 이미 OECD 평균인 1.9%의 2배에 육박하는 실정이다. # 그리고 2020년부터 GDP 대비 부동산 세금 부담이 OECD 38개국 중 1위를 기록하기 시작했다. 2021년 자료 기준으로, 양도세를 제외해도 4.502%로 1위이고, 양도세를 포함해도 6.274%로 1위이다. 특히 양도세를 포함했을 경우 2위인 영국(4.337%)보다도 2%p 가까이 높아 압도적 1위를 기록했다. # # #
결국 문재인 정부의 부동산 증세로 인해 한강 벨트- 강남3구- 분당신도시 등 수도권 부유층~중산층 거주지를 중심으로 문재인 정부에 대한 반감이 심해지며 급격한 보수화 현상이 일어났고, 20대 대선에서 윤석열 정부로의 정권교체를 이끌어낸 핵심 요인이 되고 말았다.[60] 이재명을 중심으로 한 더불어민주당 또한 문재인 정부의 부동산 증세 기조를 포기하고 감세 기조로 돌아섰다.
7.2.3. 시장 혼란
7.2.3.1. 지역간 부동산 양극화
8.2 대책 이후 대출 문턱이 높아졌고 다주택자들의 양도소득세 부담도 커졌지만, 국내에서 집값이 가장 비싼 강남 지역의 집값은 끝없이 오르고 있다. # 소득과 가용 현금이 넉넉한 강남에 거주하는 자산가들은 대출규제에 별 타격을 받지 않고, 양도세 중과 역시 안 팔고 버티거나 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타면 그만이라는 비판이 제기되고 있다.
문재인 정부의 김현미 장관의 호언장담과 달리 초강력 규제를 한 8·2 대책이 불과 6개월 만에 효력이 다했음을 보여주는 통계가 나왔다. 서울 아파트값 상승률은 오름폭이 심화되고 있다는 것이며, 강남이 오르니까 노원, 도봉, 중랑, 은평, 마포, 성동 등 강북 지역 아파트의 상승세도 함께 잇따랐다.[61] 특히 강남의 집값 상승폭은 더 올라가고 만 것이다. 강남 집값 폭등은 후술.
그러나, 한국감정원에 따르면 지난 14일 기준 경남 아파트 매매가는 0.17% 떨어졌다. 충남(-0.18%)과 충북(-0.20%), 경북(-0.15%)과 부산(-0.06%) 등도 지난주보다 하락폭이 커졌으며, # 다른 곳으로 이사를 가기 위해 집을 매매하려고 내놨는데 집값도 내려가고 팔리지도 않는다는 1주택자들의 불만도 적지 않다.
서울 아파트값 상승률이 8·2 대책 이전 수준을 회복함에 따라 규제는 규제대로 쏟아내고 집값은 잡지 못하는 정부의 무능을 비판하는 목소리가 높아지고 있다.
투기지역, 투기과열지구 지정은 오히려 집값 상승을 제대로 억제하기는 커녕 '정부 공식인증 부동산 투자 유망지'라는 시그널 효과를 불렀다는 비판도 제기된다. 2018년에 투기지역으로 신규 지정된 동작구 등과 투기과열지구로 신규 지정된 광명시 등은 규제 강화에도 불구하고 계속 집값이 상승하고 있으며, 특히 광명의 경우 부천시 집값 상승이라는 풍선효과까지 불렀다.
7.2.3.2. 강남발 집값 폭등
서울 아파트 매매가 상승률은 2018년 1월 첫주 기준 0.29% 상승을 기록하여 연일 기록적인 상승세를 보이고 있는데 특히, 강남 4구의 상승세가 가파른데, 2018년 첫 주 0.69%에 이어 새해 둘째 주도 0.65%로 높은 상승폭을 나타냈다. 이에 문재인 정부는 집값 상승을 막겠다며 대출억제와 다주택자에 대한 징벌적 과세를 위주로 한 고강도 규제책을 쏟아냈지만, 오히려 규제를 피해 똘똘한 한 채를 가지자며 서울 부동산 시장에 수요가 몰리는 '규제의 역설'이 나타나고 있다.
2018년 새해 서울 송파구의 아파트 가격이 일주일에 1% 이상 폭등했다. 이게 일주일이라 망정이지, 이게 복리기준으로는 연 67% 이상이다. 특히 서울특별시 전체 아파트 가격 역시 정부에서 주거복지 로드맵을 발표한 2017년 12월경 부터 매주 상승세를 키우며 상승세가 꺾이지 않고 있다는 점이 문제로 지적된다.
2018년 1월 11일 한국감정원이 1월 2주(8일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과 서울 지역의 주간 아파트 가격은 0.29% 상승했다. 서울의 아파트 가격은 지난 12월 2주차에 0.17%, 3주차 0.18%, 4주차에 0.20% 올랐고, 2018년 들어서도 지난주 0.26% 상승에 이어 다시 이번 주 0.29%로 상승폭이 커졌다. 특히 지난주 1%에 가까운 급등세를 보였던 강남구는 이번 주에도 0.70% 올랐고 송파구는 지난주 0.85%에서 이번 주에는 1.10%로 오름폭을 키웠다. 송파구는 지난해 11월 마지막 주에 1.02% 오른 후 6주 만에 다시 1%대 폭등을 기록했다.? # #
더 심각한 문제는 이러한 집값 폭등세가 강남 4구를 벗어나서 강남권 신도시라고 불리는 분당신도시, 위례신도시 등까지 여파가 미치고 있다는 것이다. 특히 위례신도시는 대부분의 민영 단지가 2016년에 소유권 이전 등기가 완료되었기 때문에 첫번째 세입자들의 전세 계약이 대부분 만료되는 2년차를 맞은 시점에서 정부의 정책 실패로 집값이 급등하게 된다면 어마어마한 후폭풍을 불러올 수 있다. #
가게에서 지켜보면 집 구하러 온 사람이 투기꾼인지 아니면 마음이 급한 실수요자인지 금방 알 수 있어요. 실수요가 더 많은데 부총리는 투기세력 때려잡는 대책만 내놓겠다고 하는데, 번지 수가 한참 틀렸습니다.
17일 서울 강남구 도곡동의 한 부동산중개업소 사장은 최근 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관의 발언을 위와 같이 비판했다. 김 부총리는 지난 16일 한 라디오 프로그램에 출연해 “강남 4구( 강남구ㆍ 서초구ㆍ 송파구ㆍ 강동구) 집값 상승 원인은 투기적 수요가 몰리는 게 가장 크다”며 추가 규제를 시사했으나 김동연 부총리의 이 같은 인식에 시장에선 “진단부터 잘못됐다”는 지적이 적잖다. 최근 강남 집값 상승은 투기 세력 때문이 아니라 '실수요에 미달하는 공급물량'이 더 큰 영향을 미치고 있다는 게 현장의 목소리다.
한국감정원에 따르면 2017년 8.2 부동산 대책에 의해 투기 지역으로 지정된 서울 강남, 서초, 송파, 강동 등 11개 지역의 아파트 매매 가격은 8.2 대책 발표 직전인 2017년 7월 31일부터 2018년 1월 8일까지 22주 동안 2.84% 올랐다. 같은 기간 비투기 지역인 14개구의 아파트값 상승률 1.41% 보다 두 배 이상 높은 것으로 정부에서 집값을 잡으려고 하는 곳이 오히려 집값 폭등의 근원지가 되어버린 것이다.
이 같은 집값 급등세에도 정부는 여전히 정신 못차리고 올해 부동산 시장이 안정될 것이라는 전망에 무게를 두고 있다. 2018년 1월 9일 박선호 국토교통부 주택토지실장은 “지금까지 시행한 대책들이 일정 수준의 성과를 내고 있다고 판단하고 있다”고 말했다. '투기세력'만 잡으면 집값도 안정된다는 것.
그러나 전문가들은 현장의 목소리와 마찬가지로, ‘투기세력이 문제’라는 정부 대책의 출발점부터 부정한다. 사실 강남은 아파트 재건축 사업으로 멸실 가구는 크게 늘어난 반면 공급은 부족한 상태다. 부동산114에 따르면 올해 서울 강남 4구에선 1만 5,542가구의 새 보금자리가 생겨나는데 반해 재건축 등으로 사라지는 멸실 가구는 이보다 2배 가량 많은 3만 3,090가구로 예상된다. 단순 계산만으로도 이 지역에서 1만 7,548가구가 줄어드는 셈이다.?
멸실 주택으로 인하여 강남4구의 집은 감소하고 있는데도 주민들은 여전히 강남 거주를 원하고 있어 강남 집값이 폭등하고 있다는 의견도 제기된다. 국토교통부와 한국감정원 등의 자료를 보면 지난달 강남 4구에서 성사된 아파트 거래는 2,339건이다. 이중 매수자의 거주지가 강남 4구인 거래가 1,393건(59.6%)으로 집계되었으나 매수자가 강남 4구 외 서울 거주자인 경우는 442건(18.9%), 수도권 주민은 337건(14.4%)이었다. 지방 거주자가 매수자인 아파트 거래는 167건으로 전체의 7.1%에 불과했다. 작년 한 해 동안 강남 아파트를 같은 강남 주민이 산 비율도 58.5%(11월)~64.6%(5월) 범위에서 등락을 반복했다. 강남 거주자는 강남을 벗어나지 않으려는 경향이 강한 셈이다.[62]
여기에 자사고 및 특목고 폐지 등으로 인해 신규 강남 진입 수요까지 가세해 집값은 치솟고 있다. 서성권 부동산114 선임연구원은 “투기세력을 겨냥한 수요억제책으로는 과열 흐름이 쉽게 가라앉지 않을 것”이라며 “근본적 문제인 공급부족부터 해소해야 한다”고 주장했다. #
2018년 8월 서울 서초구에서 순수 일반분양으로 3.3㎡( 평)당 1억이 넘는 가격으로 거래된 아파트 ( 반포 아크로리버파크)가 나왔다는 소식이 나왔다. 일반 아파트로는 역사상 최고 가격이다. 기사 국토교통부는 값 부풀리기가 아니냐며 조사에 착수했다. 기사 설상가상으로 재건축 입주권인 서울특별시 서초구 반포주공1단지 1, 2, 4주구 재건축 입주권이 3.3㎡당 1억을 돌파했다는 소식이 나왔다. 심지어 반포 1단지 1, 2, 4주구는 재건축초과이익환수제(약칭 재초환)를 피한 단지라 정부의 규제 대상조차 아니다.
7.2.3.3. 미분양 양극화
집값 뿐만 아니라 미분양 아파트 수마저도 수도권과 지방이 완전히 다른 추세로 돌아서버리고 말았다.2017년 8.2 부동산대책을 통해 분양 주택청약 규제, 대출 규제 등을 모조리 했음에도 수도권 지역의 미분양 물량은 2017년 8월 말 기준 9,716호까지 감소했다.[63] 반면 비수도권 지역은 미분양 물량이 43,414호까지 급증하면서 8.2 부동산 대책이 오히려 집값 양극화를 방치 또는 조장하고 있다는 국정감사 지적도 나오고 있다. 기사
2018년에는 수도권, 지방 간에 미분양 아파트는 완전히 반대방향으로 돌아섰다. 2018년 7월 전국 미분양 아파트는 63,132호로 전월인 2018년 6월 62,050호 대비 1.7% 증가했다. 이렇게 보면 미분양 문제가 악화된거 같다. 기사 하지만, 수도권 미분양 아파트는 계속 감소하여 8,832호까지 줄었다. 수도권 미분양 아파트는 집값이 노무현 참여정부 사상 최대로 상승했던 2006년 12월 9,716호 수준을 무려 10%나 밑돌고 있다. 그만큼 수도권 지역은 대기수요가 풍부한 것이다. 반면, 비수도권(지방) 아파트는 미분양 물량이 한달 새 7%나 급증하여 54,300호까지 불어났다.
부동산 시장 관련 통계를 모아서 보여주는 부동산 랭킹-부킹 사이트의 시군구별 미분양 현황을 보면 명확하다. 수도권 기초자치단체 중 미분양이 가장 많은 기초단체는 안성시로 전체 13위에 그치고 있다. 전국 최악의 미분양을 보였던 용인시는 1년만에 미분양 물량이 75%나 감소하여 626가구만 미분양으로 남아있다. 2016년 5,988호까지 미분양이 폭증했던 용인시가 2018년에 626가구로 거의 90% 가까운 미분양 청산이 발생한 것이다. 기사
반면 비수도권에서는 창원시, 청주시, 천안시, 경주시, 포항시, 서산시, 거제시, 원주시, 통영시, 김천시 등이 미분양에 시름하고 있다. 경제 기반이 수도권에 비해 약한 지방에 장기간 대량의 미분양이 적체되면 지역 경제 자체가 위축된다.
7.2.3.4. 일관성 없는 임대주택 전환정책
2017년 문재인 정부는 장하성 정책실장과 김현미 국토교통부 장관의 주도로 2017년 6월부터 준비하고 2017년 10.24 가계부채 종합대책에 따라 일반 주택의 전세/ 월세 임대료 상승을 억제하고 임대사업자를 늘리기 위해 임대주택 전환에 대한 인센티브를 주는 정책을 시행했다. 기사 기사2 기사3 이 정책은 2018년 1월 2일부터 시행되었다. 임대사업자로 등록하면 세제혜택과 재개발, 재건축 지분, 주택담보대출 등에 대한 인센티브를 주면서 대신 8년동안 임대료 상승을 정부 규제인 5% 이내로 제한하는 것이다. 그렇게 2018년 1월 ~ 6월까지 총 74,000여명이 임대사업자로 등록했다며 자화자찬하는 기사를 내보냈다.그러나 2018년 7월 임대사업자가 74,000여명이나 등록했다며 자화자찬할 때는 언제고, 2018년 9월 2일 김현미 국토부 장관은 기습적으로 해당 임대주택 전환 인센티브를 전면 재검토하겠다고 발표했다. 표면적인 사유는 해당 임대사업자가 등록하면서 받게 된 세금 인센티브를 갭 투자를 확대하는 데 사용된다는 것이다. 기사 기사2 그러나 2018년 8월 말 발표한 2019년 새해 예산안에 기존 예산보다 크게 늘어난 471조원의 슈퍼 예산을 쓰게 되면서, 부족한 세수를 등록 임대사업자한테서 뜯어내려고 하는 것이라는 추정도 있다. 기사 또한 임대사업자한테는 RTI 대출도 제한하겠다는 방침이 추가되었다. 기사 기사2
이 정책은 고작 8개월만에 뒤집어지게 되면서 부동산 정책에 대한 문재인 정부의 정책 일관성과 정책 신뢰도를 떨어뜨렸다는 비판이 제기되고 있다. 기사 TV조선에서는 결국 정책 실패를 자인한 셈 아니냐며 비판하고 있다.
당연히 임대사업자 등록한 사람들과 등록을 준비하는 사람들은 "정부가 등록하라고 해서 등록했는데 뒤통수를 맞았다. 줬다 뺏겼다!"라며 격하게 반발하는 상황이다. 기사 기사2 기사3
7.2.3.5. 일관성 없는 대책으로 인한 시장 혼란
문재인 정부의 부동산 대책은 규제 일변도로 가면서 임대주택 정책 단기변경 등 정책 일관성도 잃고 있다. 이 때문에 부동산 시장이 더 혼란을 빚고 있으며, 결국 주택 매수심리를 자극하고 있다는 비판이 제기되고 있다.시사저널에서는 이미 2018년 5월에 권상집 동국대학교 경영학부 교수의 칼럼을 통해 부동산 종합부동산세 정책을 놓고 오락가락하는 정부를 비판한 바 있다. 이후 임대사업자 등록 혜택축소 때문에 여러 언론이 문재인 정부를 비판하고 있다. 기사1 기사2 이 와중에 정작 침체된 지방 부동산 시장을 살려야 한다는 점은 국토교통부가 공감하면서도 관련 정책을 "정책 일관성"때문에 내놓지 못한다는 기사가 나오자 이를 비판하기도 한다. 기사
7.2.3.6. 서울에서 경기도나 인천으로 밀려나는 서민들
서울특별시의 인구가 2번째 고점인 2010년 1046만 명(2010년 인구주택총조사)을 찍은 이후 서울특별시의 집값, 전세, 월세 및 임대료 상승, 그리고 재개발, 재건축으로 인한 멸실 등의 요인으로 꾸준히 서울 인구는 감소하고 있었다.여기서 문재인 정부가 들어서자, 특히 2018년 서울특별시 집값이 급등하자 서울 인구가 팍팍 밀려나고 있다. 주로 경기도로 순유출되고 있는데, 서울의 인구가 줄어들수록, 서울의 집값은 더 빠른 속도로 상승하고 있다. 서울에서 밀려나는 인원들이 서울 밖으로 나가서 정착하는게 아니라 "계속 서울에 남고 싶은데 어쩔 수 없이 서울에서 밀려나는 인구"이므로, 서울의 잠재 부동산 수요층에 계속 남아있기 때문이다. 경기도로 나간다고 당연히 서울의 집값에 관심이 없는 것이 아니기 때문에, 잠재 수요층은 꾸준히 증가하면 증가했지 감소하지는 않는다. 무슨 뜻이냐면, ‘자의적’으로 나간 사람들은 나간 지역에 정착할 생각이 있어서 나간 것이겠지만, 지금 서울에서 ‘밀려나는’ 사람들은 계기만 있으면 서울 아파트를 다시 빚을 내서 들어오려는 사람들이기 때문에 경기도에 장기간 정착할 의지가 약한 인원들이라는 것이다. 이들은 서울로의 복귀를 희망하고 있기에 정부 정책이든 경제위기든 어떠한 이유로 서울 집값이 떨어지게 되었을 경우 서울 집 매수에 나서 그 효과조차 반감시키게 될 것이다. 또한, 서울 집 매수를 위해 경기도 집을 가능한 빨리 처분하려고 할 것이기에 경기도 집값의 하락요인과 서울 집값의 상승요인을 동시에 제공해 주택가격의 양극화를 더욱더 가속시킬 것이다.
2018년 9월 4일 뉴시스의 보도에 따르면, 이미 서울 집값이 9월 3일 기준 평균가격 7억 원을 넘어서고, 경기도로 순유출되는 인구가 2002년 이후 최대인 66,279명으로 나타났다고 보도했다.
서울 인구가 경기도, 인천광역시 등 주변 광역자치단체로 급속도로 밀려나는 것은 부작용도 크다. 젊은층이 서울시 밖으로 밀려나게 되면서 서울 시내의 인구가 빠른 속도로 고령화되면서 서울의 국제경쟁력도 약화된다. 서울특별시의 중위연령은 2017년 이미 41.5세까지 상승하여 국내 전체 중위연령 40.9세를 넘어섰다. 기사 광역자치단체 중 ~시로 끝나는 특별시, 광역시, 특별자치시 중에서 가장 고령화가 심각한 도시가 바로 서울시다. 부산, 대구보다 서울 중위연령이 더 높다. 이 밀려난 사람들은 주소지는 밀려난 지역에 두지만 생활권은 서울특별시이기때문에 밀려난 지역에 도움이 안 된다. 오히려 교통 체증 유발이나 민원 증가로 인해 행정비용만 늘어난다.
2018년 10월 28일 뉴시스 기사를 통해 이렇게 계속해서 서울에서 밀려나는 사람들이 증가하는 것에 대해 우려하는 기사를 썼다. 기사 내용은 위 문단들과 거의 비슷하다.
2019년 1월 13일에서도 해당 탈서울 현상에 대해 서울에서 밀려나는 것이라는 전문가와 자발적 이주일 것이라는 전문가의 내용이 들어간 기사를 냈다.
7.2.3.7. 외국인의 한국 부동산 매입 논란
문재인 정부는 한국 부동산 시장에 대해 한국인들의 매수를 규제하는 대출규제 정책을 사용하고 있다. 문제는 외국인이 한국 부동산을 사는 경우에는 규제가 없다시피 하다는 점이다. 덕분에 한국인만 호구로 보는 차별 논란도 빚고 있다. 기사문재인 정부에서 시행하는 대출 규제는 한국 국내은행을 규제하는 것이므로, 외국인이 외국 은행에서 대출을 받아 한국 부동산을 매입하는 것은 규제 대상이 아니기 때문이다. 이것은 한국 정부에서 외국 은행[64]에 대한 대출규제를 하는 것이 타 국가에 대한 내정간섭인데다, 한국 정부는 외국 은행을 규제할 능력이 없으므로[65] 외국까지 대출규제를 적용하는 것은 불가능하다. 외국인이 한국 부동산을 사는 것은 투자이민이나 외국인직접투자(FDI) 실적으로 잡히기때문에 더욱 규제가 없는 것이 현실이다. 심지어 외국인 노동자들이 한국에 거주하고 있다가, 본국의 대출을 받아서 한국 부동산을 매입하는 것도 유행하고 있다. 기사
2020년 들어서 외국인들의 한국 부동산 쓸어담기는 서울특별시 등 수도권 일대를 중심으로 급속도로 심화하고 있다. 코로나바이러스감염증-19로 인해 미국 연방준비제도가 제로금리로 복귀하는 등 전 세계적인 통화완화에 힘입어 타국 은행에서 대출을 받은 이후 한국 부동산을 싹쓸이하는 것이다. 2020년 외국인들의 한국 건축물 매입은 사상 최대치인 2,273건까지 상승했다. 기사 국세청은 42명의 외국인에 대해 세무조사를 시행하기로 했지만, 전체 외국인 부동산 매입 건수에 비해 매우 적은 비율이다. 기사 특히, 외국인들의 2020년 7월 서울특별시 아파트 매입 건수는 157건으로 순매수 행렬이 시작됐다. 기사 문재인 정부의 규제정책으로 한국 내 법인들이 부동산을 팔고 있지만 외국인들이 매입하면서 규제 효과가 빛이 바래는 양상이다. 기사
2020년 8월에는 강남3구에 133건의 외국인 부동산 매입이 신고돼 2020년 들어 최고치를 기록했다. 비거주 외국인은 외국에 집이 여러 채 있어도 국내에서 집을 살 때 다주택자 규제를 받지 않는다. 기사
강남3구 지역에 한 명의 외국인이 133채를 보유하는 등 한국인 대출규제를 하는 동안 외국인들의 부동산 쇼핑이 가속화하고 있다. 기사
2020년 한 해 중국인이 대한민국에서 사들인 부동산 건수는 13,788건으로, 전체 외국인 한국 부동산 매입건수 26,836건의 51.3%에 달했다. 특히 중국인이 중국 은행에서 대출을 받아 한국 부동산을 사들여서 문재인 정부의 대출 규제를 무력화하는 추세가 급격히 빨라지고 있다. 기사
7.2.3.8. 다주택자 수 증가
통계청에 따르면 2019년 기준 다주택자는 228만 4,000명으로 1년 전보다 9만 2,000명 늘었다. 다주택을 막겠다는 정부의 의도와 완전히 반대로 흘러간 셈. #2020년에도 별다를 바는 없어 다주택자가 전년도 228만명에서 3만6000명이 늘어나 232만명으로 증가해 역대 최대 규모로 나타났다. 정부의 부동산 규제 강화가 사실상 실패했다는 평가를 받는다. 주택을 소유하지 못한 무주택 가구 역시 2019년 888만6922가구에서 2020년 919만7000가구로 증가해 31만가구나 늘어나 처음으로 900만가구를 돌파하는 등 양극화는 심해졌다. #
7.2.3.9. 청약시장 과열
2021년 5월, 문재인 정부 4년 동안 수도권 아파트 청약 경쟁률이 6배 이상 오른 것으로 확인되었다. 서울 아파트 1순위 평균 청약 경쟁률은 임기 첫 해(2017년 5월~2018년 4월)에는 15.1 대 1이었는데, 임기 4년째(2020년 5월~2021년 4월)에는 94.1 대 1이었다. 경기·인천 역시 6.1 대 1, 6.5대 1에서 27.3 대 1, 22.8 대 1로 크게 올랐다. 임대차 3법과 분양가상한제 등 잘못된 정부 정책 또한 청약시장 과열을 부채질했는데, 그 영향으로 위례자이더시티(617.6 대 1), 힐스테이트남천(558.0 대 1), 고덕아르테스미소지움(537.1 대 1), 과천푸르지오오르투스(534.9 대 1)와 과천르센토데시앙(470.3 대 1) 등은 청약 경쟁률이 400~700 대 1이라는 경이로운 수준을 기록했다. #7.2.3.10. 대출규제로 인한 각계각층의 피해
문재인 정부에서는 주택가격을 낮추고 가계부채를 줄이기 위해 대출규제를 적용했는데, 이로 인해 현금부자가 아닌 무주택자, 실수요자들이 '내집 마련'을 못 하는 등 피해를 보기도 했다. 실수요자들뿐만 아니라 세입자와 고신용자 등 각계각층이 피해를 입었다.대출규제로 인해 아파트 잔금을 치르지 못해 청약에 당첨되고도 입주를 포기한 사람들이 많다. 전국 아파트 미입주 사유 중 '잔금대출 미확보'의 비율은 18.8%(2019.12) → 24.3%(2020.06) → 24.2%(2020.12) → 28.8%(2021.06) → 34.1%(2021.10)로 꾸준히 늘어났다. #
또한 금리 인상과 겹치면서 급매, 급전세도 거래로 연결되지 못하고 시장이 위축되었다. 세금이나 개인사정 등으로 집을 급하게 팔아야 하는 사람들이 수천만원씩 호가를 낯줘 매물을 내놓아도, 대출을 못해서 매수가 힘들기 때문. #
거기에 전세대출 규제로 인해 전세 수요가 줄어들고, 월세로 떠밀리는 세입자들도 늘고 있는 실정이다. 이로 인해 월세가격도 뛰면서 세입자들의 비용 부담이 점점 커지고 있다. # 뿐만 아니라 대출총량이 규제되면서 대출이 희소성을 갖게 되는 바람에, 은행들이 예금금리에 비해 대출금리와 가산금리를 가파르게 올리는 부작용도 나타났다. #
정부가 의도한 가계부채 감소 효과도 거의 없는데, 금융경제연구소와 한국경제연구원의 연구 결과에 따르면 가계부채 증가율은 고작 0.35%p 감소했다고 한다. #
홍콩계 증권사인 CLSA에서도 문재인 정부의 대출규제를 비판했다. CLSA는 '이상한 나라의 은행업(Banking Wonderland)'이라는 제목의 보고서를 통해 "강력한 대출 옥죄기 정책의 목적은 대선 직전까지 부동산가격의 급등을 막는 것이다. 정치적 목적으로 도입된 대출 규제가 시장 원리를 훼손하고 있다"고 비판했다. 그러면서 "대출 규제로 은행이 좋은 신용자들에게 대출을 중단하고 있다", "고신용자와 주택담보대출에 적용된 금리가 저신용자와 무담보대출보다 더 높게 형성되는 등 시장 원리에 반하는 상황이 벌어졌다"며 금리 역전 현상을 부작용으로 지적했다. #
7.2.4. 청와대 인사들의 부동산 내로남불
7.2.5. 부동산 부정부패 / 특혜 논란
7.2.5.1. 대장동 게이트
7.2.5.2. 백현동 개발 논란
7.2.5.3. LH 사태
7.2.5.4. 부동산 통계 조작
7.2.6. 민주당의 남탓
여당과 여당의 지지자들중 일부는 2014년 박근혜 정부 당시 새누리당이 추진한 부동산 3법과 분양가상한제 폐지가 집값 폭등의 원인이고, 부동산 정책은 원래 시간이 지나야 효과가 발하는 거라며 문재인 정부에 책임을 돌리지 말라고 주장한다. #[66] 거기에 한 술 더떠, 이명박 정부 당시의 집값 하락과 박근혜 정부 당시의 느린 집값 상승률도 그 전 정부인 노무현 정부가 부동산 정책을 잘했기 때문이지, 이명박, 박근혜 덕분이 아니라고 주장한다. 또 2020년대 초반의 급격한 부동산 상승도 부동산 가격이 안정화될 때에 코로나 19 시기 세계적 저금리 때문에 부동산 가격이 오른 것이라고 또 남탓만 하고 있다. 물론 이에 대해 야당과 그 지지자들도 언제까지 전 정권에 책임을 돌릴거냐는 입장을 내놓았다. #이러한 면피성 남탓 주장에는 크게 두 가지의 문제가 있다. 첫째로, 이들의 주장과는 정반대로, 부동산의 가격은 정책 발표 직후에 또는 아무리 늦어도 1달 안으로는 영향을 받는다는 점이다. 물론 아파트를 새로 짓는다던지 뉴타운을 만든다던지 하는 것은 정책 발표후 몇년의 시간이 걸리는 게 맞다. 그렇지만, 아파트를 사고 파는 것은 결국 그 새로운 정책 발표를 보고 듣는 눈과 귀가 있는 사람들이다. 지어진지 30년지 넘은 구축을 살지 말지 고민하던 사람의 귀에, 길어도 3년 안에 초대형 아파트 단지가 그 지역에 들어선다는 보도를 들으면 무슨 생각을 하겠는가? 또는 파는 사람 입장에서는? 실제로 문재인 정부에서 여러 규제 정책을 내놓았을때도 발표 직후 몇주동안은 집값 상승세가 둔화되거나 하향세를 타는 모습을 보이기도 했고[67], 이전 정부에서도 부동산 관련 정책을 발표하는 즉시 또는 길어도 1~2주 안에 시장에서는 반응을 보였다. 노무현때 계속 치솟던 집값이 이명박 당선 후 부동산 폭탄드랍을 예고하자 바로 하방으로 방향을 바꾼 것은 전혀 우연이 아니다. 아파트가 다 지어지기까지 몇 년이 걸린다고 정책의 효과를 보는데도 몇 년이 걸린다고 호도하는 주장은 국민들, 특히 부동산을 거래하는 사람들을 당장 눈 앞의 마시멜로밖에 생각을 못 하는 5살 어린아이 취급을 하는 것이나 마찬가지이다.
둘째로, 그러한 면피성 주장들을 사실인 것으로 받아들인다고 가정하더라도 문재인 정부 5년 내내 상향세를 지속한 모습을 설명할 수는 없다는 것이다. 만약 정책을 발표한 이후로 실제 효과가 나타나기까지 3년의 시간이 걸린다고 치면[68], 늦어도 문재인 정부 3년차에는 부동산이 내려가기 시작했어야 했다. 왜냐하면 문재인 정부는 취임 직후부터 부동산이 문제라면서 각종 부동산 정책을 발표했기 때문이다. 그렇지만 문재인 정부 5년동안 부동산은 정책 발표 직후의 주춤거림을 제외하면 지속적으로 우상향만을 반복했다.
따라서, 우선 남탓을 주장하는 근거부터가 오류가 있으며, 그 오류를 무시, 감안하더라도 집값이 오른 시기의 정부로서 문재인 정부의 책임은 여전하다는 의미이다.
7.3. 논란이 있는 평가
7.3.1. 외국에 비해 낮은 주택 상승률 수치
믿으라던 정부 통계, 표본수 늘렸더니 집값 '껑충'이번 정부의 부동산 폭등 문제는 심각한 사회적 문제를 야기하며 현 정부의 아킬레스건 취급을 받고 있으나 아이러니하게도 해외 기관들의 조사 결과는 국내의 부동산 시장이 상대적으로 안정적인 상황이라 보고 있으며 일각에선 이를 이용하여 국내 부동산 문제의 심각성을 축소하는 경향이 있으나[69] 결론적으로 이는 현실과 괴리된 정부의 부동산 통계가 만들어낸 착시현상이라는 것이 확인되었다. 한국 집값이 안정적이라고요?...부동산 통계의 함정
국토연구원이 발간하는 ‘OECD 글로벌 부동산 통계지도(2021년 1호)’의 국가별 실질 주택가격지수 변동률 자료에 따르면 최근 5년간 한국 집값은 누적 기준으로 1.6% 올라 뒤에서 6번째를 기록했다. 2017년 2분기말부터 2019년 2분기말까지 0.9% 하락하는 등 집값 변동률이 떨어졌던 기간도 있었기 때문이다. #
2018년 9월 IMF가 발표한 2017년 4분기 '글로벌 실질 주택가격 지수'(Global Real House Price Index)는 160.1로 집계되어 2008년 금융위기 직전의 정점을 추월했다. 2018년 초 기준으로 한국의 주택 상승률은 0.3%으로 63개국 중 45위였다. #
2020년 4월 영국 부동산 정보업체인 나이트 프랭크의 ‘글로벌 주택 가격 지수’에 따르면 2019년 주요 56개국의 주택 가격은 연평균 4.4% 상승한 가운데 한국 집값은 0.2% 올라 상승률이 56개국 중 51번째에 그쳤다. #
2020년 8월12일 국제통화기금(IMF)이 발표한 통계에 따르면 2018년 4분기부터 2019년 3분기까지 한국 집값 상승률은 1.1%로 평가 대상 63개국 중간보다 낮은 37위에 그쳤다. #
'2020 OECD 한국경제보고서'에선 한국의 부동산 시장에 대해 "다른 OECD 회원국 대비 신축적인 주택 공급과 건전한 금융정책에 힘입어 그간 전국 단위 실질주택가격이 안정세를 유지했다"고 평가했다. # OECD는 "다른 OECD 회원국 대비 신축적인 주택 공급과 건전한 금융정책에 힘입어 그간 전국 단위 실질주택가격이 안정세를 유지했다"고 평가했다. 2014~2018년으로만 좁혀봐도 런던(39.6%)·베를린(63.1%)·시드니(54.8%)·상하이(52.5%) 등 세계 주요 도시 집값은 그야말로 폭등했다. 서울 집값의 상승률은 18.9%로 높은 수치이긴 하지만 상대적으로는 낮았다. #
월스트리트저널(WSJ)이 인용한 경제협력개발기구(OECD) 자료에 따르면 37개 회원국들의 집값 상승률은 2020년 3분기에 평균 30%(2015년 기준가 대비)를 기록해 최대치에 달했다. 한국의 2020년 3분기 집값 상승률은 2015년 기준가 대비 8%로 OECD 평균인 30%와 비교했을 때 선방했다. 이탈리아(0%)와 핀란드(6%)에 이어 3번째로 낮은 수치다. 다만 WSJ는 “지난해 서울 지역으로 대상을 한정하면 집값이 한 때 최고 15%까지 상승했다”면서 “부동산 취득 문제를 해결하지 못해 혼인신고를 미루는 신혼부부까지 나오고 있다”고 지적했다. #
이와 같이 글로벌 집값 상승을 견인한 요인은 다양하다. △수년간 이어진 초저금리 기조 △줄어든 주택 공급 △신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 대처를 위한 각국 정부의 공격적 돈 풀기 △재택근무 확산에 따른 이사 수요 등이 어우러졌다. 그 중에서 낮은 금리가 1등 공신임은 부인할 수 없다는 주장이 있다. 실물경제가 여전히 코로나 사태에 시달리는 와중에 섣불리 금리를 올렸다간 경기 회복 속도를 늦출 수 있다는 우려가 있다. #
블룸버그통신이 2021년 6월 15일 경제협력개발기구(OECD)와 국제결제은행(BIS)의 자료를 토대로 나라별 집값 거품 순위를 평가한 결과, 한국은 PIR가 60.7로 장기 평균치 100을 크게 하회하면서 집값 거품 순위가 23개국 중 19위로 평가됐다. 블룸버그통신은 주요국 집값이 글로벌 금융위기 이후로는 보지 못한 수준의 거품 경고를 내고 있는 것으로 나타났다고 보도했다. #
요미우리 신문은 2021년 6월 16일 KB국민은행를 인용 서울 아파트의 경우 한국 직장인 연간 평균 수익의 18배를 모아야 아파트 구입이 가능한 반면 도쿄 신축은 13.3년 10년 차는 11년이면 가능하며 런던은 8.6년 뉴욕은 5.9년 싱가포르는 4.7년이라며 서울이 세계에서 가장 아파트를 구매하기 힘든 도시 중 하나가 됐다고 진단했다. 요미우리 신문은 집값 상승의 원인으로 이전 보수정권의 부동산 투자규제 완화, 한국은행의 저금리 정책, 학군 중시 분위기 등을 꼽았다. #
"현장과 괴리된 통계는 정부에 대한 불신만 키웁니다. 또한
문제를 해결할 수 있는 기회를 박탈하는 위험천만한 일이기도 합니다."
김현미 국토교통부 장관 취임사
서울 집값이 현 정부 기간 동안 11% 상승했다는 현실과 동떨어진 발언을 한 뒤, JTBC 뉴스룸에 출연했을 때 앵커에게 부메랑처럼 돌아오게 된 발언이다. 앵커가 김현미의 과거 발언을 읽어주면서 기억하냐고 묻자, 김현미는 경실련 쪽에서 한 말이 아니냐고 답해 비웃음을 산 건 덤. #[70]
김현미 국토교통부 장관 취임사
서울 집값이 현 정부 기간 동안 11% 상승했다는 현실과 동떨어진 발언을 한 뒤, JTBC 뉴스룸에 출연했을 때 앵커에게 부메랑처럼 돌아오게 된 발언이다. 앵커가 김현미의 과거 발언을 읽어주면서 기억하냐고 묻자, 김현미는 경실련 쪽에서 한 말이 아니냐고 답해 비웃음을 산 건 덤. #[70]
이와 같이 실제 상승률과 해외 조사 기관의 통계가 차이가 나는 가장 큰 이유는 IMF, OECD 등이 국내 부동산 상승률의 기준으로 한 통계가 국가 공식 통계인 한국부동산원이 발표하는 주택가격동향조사 통계이기 때문인데 이 통계는 실제 서민들이 체감하는 상승폭이나 주택 매수 시 실제 체감하는 실거래가와 호가와의 괴리가 심각하며 정부에서 이 통계를 언급할 때마다 논란이 일어난다.[71]
상술한 해외 기관들의 자료만 보면 이번 정부 시기 전국 부동산 상승률은 단지 몇% 내외의 매우 안정적인 상황으로 보일 수 있으나 현실은 초유의 25번에 걸친 부동산 대책과 전국에 걸친 규제지역 적용이란 강수를 두고도 부동산 시장이 잡히지 않는 상황이며 단적으로 정부가 부동산 세수를 거둘 때 사용하는 공시지가 상승률의 경우 정부 기간 동안 서울이 73%, 전국이 39.5%라는 역대 최대폭의 상승률을 보이고 있다. # 다만 공시지가는 문재인 정부가 공시지가 현실화 정책을 펼치고 있어, 정부가 현실화율을 맞추기 위해 실제 상승률보다 더 높게 책정하고 있다는 점은 고려해야 한다. # #
2020년 6월 기준 김현미 국토교통부 장관은 한국감정원 주택가격동향조사 통계를 바탕으로 문재인 정부 기간 동안 서울 아파트값이 14% 올랐다고 언급했으나 # 감정원이 공표하는 또 다른 지표인 실거래가격지수는 이 기간 45.5% 상승했고 # 민관기관인 KB 기준으론 서울아파트 가격은 문재인 정부 취임 당시엔 평균 6억 이였으나 2020년 9월엔 평균 10억을 돌파하여 정부 기간 서울 아파트 상승률이 66%를 돌파했다. #
2021년 5월 기준 문재인 정부 기간 한국부동산원 통계상 서울 아파트값 상승률은 13.95%로 박근혜 정부 당시의 15.43% 상승보다도 낮을뿐더러 비슷한 시기 타 조사 기관의 상승률인 87%의 1/6도 안되는 수치를 나타내며 현실과의 괴리가 더욱 심해졌으며 이젠 대놓고 해외 기관 전용 면피용 통계로 밀고 가냐며 국민의 분노를 자아냈다. #
이와 같은 현실과 동떨어진 통계 인용으로 정부는 경실련, 참여연대 같은 시민단체와 마찰을 빚었고 # 야당도 이에 대하여 죽은 통계라며 비판했다. # #
이와 같이 공식 부동산 통계가 현 정부의 면피용 통계라는 여론의 비난이 끊이지 않자 결국 변창흠 국토부 장관과 문재인 대통령이 부동산 통계의 개선을 약속했으며 # # 후임인 노형욱 국토부 장관 역시 개선을 검토하겠다 했으나 가면 갈수록 벌어지는 현실과의 괴리가 좁아질지는 미지수다. #[72]
2022년 감사원 감사에서 문재인 정부의 집값과 소득, 고용 통계 집계 과정에서 일부 조작 정황을 포착했다. # JTBC가 취재한 결과, 당시 국토부 직원이 산하기관 직원에게 통계 조작을 지시한 정황이 담긴 증거들을 최근 확보한 것으로 파악되었다. #
8. 관련 문서
- 김현미
- 변창흠
- 김수현
- 박원순
- 분양가상한제
- 재건축초과이익환수제
- 임대차 3법
- 종합부동산세/1주택자 과세 논란
- 집값 정상화 시민행동
- 서울 공화국[73]
- 80년대 일본 버블경제[74]
- 2024년 경제위기설
[1]
다만 이는 서울 등 대도시의 상황이며, 전국 평균은 2017~19년 합계 2.5% 정도의 부동산 가격상승률을 보였다.
[2]
일부 보수층은 참여정부, 박근혜 정부의 하위호환이라며 비판하기도 하고 서서히 그것이 현실화되고 있다.
[3]
향후 이러한 공급 억제 기조는 엄청난 실책으로 드러났으며 공급 부족 인해 2020년 이후 부동산 시장이 역대 최악의 혼란에 빠지는 원인으로 지목되며
김현미 장관이
아파트가 빵이라면 제가 밤을 새워서라도 만들고싶다라는 발언으로 이어져 국민의 실소를 자아내게 했다.
[4]
기존거래가격은 19억 이상에서 형성되었다
[5]
홍남기 부총리는 2019년 1월
마포구
염리동 마포자이3차에
전세 6억 3,000만원으로 입주했다. 그런데 2020년 10월 현재는 8억 3,000만~9억 원으로 전세 호가가 올랐다. 다른 데로 가려고 해도 전세거래 건수 자체가 크게 줄어들어 갈 곳이 거의 없는 상황에 설상가상으로 임대차 3법 때문에
의왕시에 있는 집도 팔지 못하는 사정에 처해 있다. 2주택자 논란[75]으로 인해 의왕 집을 팔려고 내놓았는데, 당초 집을 비워주기로 했던 의왕 집 세입자가 마음을 바꿔 임대차 3법의 계약갱신청구권을 행사해 집을 못 팔게 된 것.
#
[6]
출처 1
출처 2
[7]
2달 전 14억이었던
킨텍스 원시티 3블럭의 실거래가가 16억원을 돌파했으며 2블럭은 15억원을 돌파했다. 이는 3년 전보다 2배 이상 오른 가격이다.네이버 부동산에 따르면 2017년 5월 최고 실거래가는 6억 3,500만원이었다.
일산 센트럴 아이파크의 실거래가는 7억원에서 8억원으로 상승했고
일산 와이시티의 실거래가가 10억에 근접했다. 2020년 12월 분양 예정인 장항동 청년주택은 현재 전국에서 가장 인기가 높은 구역중 하나인데다가 덕은지구의 분양 경쟁률 또한 어마무시하다. 특히 향동지구의 실거래가가 12억을 넘기면서 1년 전보다 5억원 오른 모습을 보여주었다.
[8]
심지어 3기 신도시 분양 물량마저 임대나 환매조건부로로 돌릴 계획인 것으로 알려져 3기 신도시 분양을 기다리던 수많은 국민들을 절망으로 빠트렸다.
#
[9]
이 발언으로 비판적인 측에선 현재 2인가족인 대통령 부부가 임기 종료후 살기 위해 세금으로 산 수백평에 달하는 사저가 아니라 13평인 임대주택에 사는걸로 모범을 보여달라며 비꼬았다.
[10]
예를 들어 가장 일반적인 평수인 공급면적 33평형 110㎡의 전용면적은 약 25.5평 84㎡이다.
[11]
다만 통상적으로 임대주택 아파트의 경우 공급면적이 통상 아파트보다 작기 때문에 완전히 8평을 더하는 21평보단 작을 것이고, 아마 13평과 21평 사이의 어디쯤에 있을 것이다.
[12]
애초에 이명박 정부 시절은 보금자리주택뿐만 아니라
뉴타운,
재개발,
재건축 등의 영향으로 시장에 공급이 넘쳐나던 시절이라 주택 가격이 매우 안정화되어 문재인 정부 시절 같은 부동산 문제가 불거지지 않았다. 오히려 주택 가격 하락에 따른
하우스푸어 문제가 대두됐을 정도.
[13]
공시가격은
재산세와
종합부동산세,
증여세 등의 각종 세금은 물론, 건강보험료, 기초연금, 개발부담금 등 60여개 분야의 기준지표로 활용된다.
[14]
시세 대비 공시가격의 비율.
[15]
민주당 내에서 6억 원 이하로 할지, 9억 원 이하로 할지 줄다리기가 있었는데, 6억 원으로 결정되었다. 이를 두고 국민들을 편가르기한다는 비판이 있다.
[16]
'투기세력'으로 보기 힘든 고가 1주택만 보유했더라도 마찬가지로 세 부담이 급증한다.
[17]
원래는 임대주택을 위주로 공급을 하려고 했으나, 여러 부동산 전문가들과 국민들의 빗발치는 비판으로 인해 분양아파트 중심 공급으로 방향을 선회했다.
[18]
압구정현대는 2021년 4월 기준으로 평당 1억을 돌파하며, 집 한채가 80억에 거래되었다. 참고로 이 아파트의 가격은 문재인 정부 이전 집값 상승률이 가장 높았던 시절로 알려진
노무현 때 40억,
이명박 때 17억,
박근혜 때 40억이었다.
[19]
물론 반대 진영에겐
대(對)검찰 정책이나
탈원전 정책,
젠더 정책,
대북 정책으로도 크게 욕을 먹긴 하지만 적어도 이들은 전체적으로 보면 정치 성향에 따라 평가가 다르고 긍정과 부정이 섞인 반면, 부동산 정책만큼은 극렬
문빠들을 제외하면 사실상
진영 상관없이 대동 단결하는 모습을 보여준다.
[20]
심지어 2022년 제20대 대통령 선거를 앞두고
문재인
전 대통령이 탈원전 정책을 철회한다고 밝혔다.
[21]
생전 문재인 전 대통령과 절친이었던
노무현
전 대통령 재임시절(
참여정부)에 노무현 전 대통령이 가장 크게 비판받았던 이유가 부동산 가격 폭등이라는 점도 어느 정도 문재인 전 대통령이 부동산 정책에 나름대로 힘을 쏟은 이유가 되었었으나 노무현 정부보다 더한 실책을 자행하고야 말았다.
[22]
실제로 부동산 정책에 관해 부정적 의견이 가장 높았을 때는 못하고 있다는 의견이 81%에 잘하고 있다는 의견이
9%에 불과했다. 심지어, 6월 29일~7월 1일에 한국갤럽에서 '귀하는 현 정부가 부동산 정책을 잘하고 있다고 보십니까, 잘못하고 있다고 보십니까?'라는 질문으로 조사해 본 결과 더불어민주당을 지지하는 사람들조차 잘/잘못하고 있다는 이들이 각각 22%/64%에 전통적인 민주당의 표밭인 광주/전라 지역조차 잘/잘못하고 있다는 이들이 각각 14%/64%였다.
링크
[23]
문재인 정부 중반기부턴 사실상 수도권 내 중산층이 거주하는 대부분 지역이 과거 부촌에 해당하는 가격대를 기록하며 '부촌'이라는 표현도 애매해졌다.
[24]
문재인 정부 집권 이후, 집값이 자의적으로든 타의적으로든 10억 이상으로 뛰어버린 서울 아파트는 연 6~700만원대 이상의 세금을 내야 하게 되었다. 그리고 2021년 들어선 서울의 대표적인 중산층 아파트촌인(건물, 단독주택 등이 아닌 아파트를 의미함) 강서(마곡 등), 관악(봉천 등) 등지에서도 부자 세금이라고 불리는 종부세 부과가 시작되어, 그야말로 서민들에게마저 세금 폭탄을 떠안겼다.
[25]
이명박 정부, 박근혜 정부 때는 부동산 가격이
보금자리주택 등의 영향으로
하우스푸어 문제가 주요 화두가 될 정도로 주택 가격이 하락하거나 가격이 크게 오르지는 않았으나 반대로 민주당 친노친문 계열이 집권한
참여정부 시절이나 문재인 정부 시절의 집값 폭등을 원인으로 무주택자들 중 보수정당 지지로 돌아선 국민들이 매우 많다.
[26]
다만 실제로 역사상 가장 급격한 집값 상승은 아니다. 1970년대에는 연 100% 상승한 적도 있었다. 그러나, 당시에는 경제 성장이 급격히 이루어지던 시기이므로 경제 성장이나 소득 성장 대비 부동산 가격 상승률은 2010년대 말이 가장 높다. 알다시피 2008년
대침체 이후로 세계적으로 경기가 극도로 침체된 상태에서 저 정도로 집값이 상승한 사례는 세계적으로 희귀한 사례이며, 현재는 대부분의 집들이 일반적인 직장인의 연봉의 100배에 가까운 가격이 되어있기 때문. 게다가
코로나19로 물가가 폭등해버리며
스태그플레이션이 발생, 소득 대비 물가가 과거보다 높아지게 되었다.
[27]
심지어
강남구 등 일부 집값이 비싼 지역은 세계에서 집값이 가장 비싼 도시인
홍콩의 평당가마저 추월하는 경우까지 생길 정도였다. 즉, 서울 일부 지역의 집값이 독보적인 전세계 1위 수준으로 상승했다는 것.
[28]
부동산 학계와 업계에서 말하는 부동산 세법의 정석은
종합부동산세는 올리고 거래세인
양도소득세와
취득세를 내려서 다주택 보유를 억제하고 거래를 활성화하는 것인데, 문재인 정부의 부동산 세법은 이와 역행하여 다주택 억제를 명목으로
종합부동산세는 종합부동산세대로 올리고, 부동산 불로소득에 대한 과세를 명분으로 거래세인
양도소득세도 같이 올려버리는 바람에 주택을 사자니 종합부동산세가 부담되고 그렇다고 해서 팔자니 양도소득세가 부담되는 상황이 되어 대거 친척이나 가족 명의로 증여하거나 세입자에게 인상분을 전가하는 일이 발생하는 바람에 시장에 나오는 주택의 공급이 부족해졌고 결국 부동산 가격이 폭등하는 결과를 낳았다.
[29]
물론 거래세 중
취득세는 지방세인지라 대부분 열악한 현실에 놓여있는 지방자치단체 재정을 생각하면 인하하기가 부담스럽지만,
양도소득세는 100프로 정부로 귀속되는 국세이기 때문에 정부여당이 마음만 먹으면 언제든지 인하할 수 있는 세금이다. 사실
여당의 몇몇 국회의원들도 양도소득세를 인하하자는 생각을 가진 사람도 있었지만,
여당
주류와 청와대의 생각은 위에서 서술한대로 양도소득세는 불로소득에 대한 과세라고 생각하여 결국 실현되지 않았고, 통렬한 실패로 이어진다.
[30]
2020년 수도권을 보면 서울 규제>
수용성 폭등 후 규제>
인천 폭등 후 규제>
김포 폭등 후 규제>
파주폭등이라는 규제로 인한 폭등 사이클이 만들어졌다.
[31]
당시 집값 하락의 원인으로
대침체에 포커스를 맞추는 경우가 많은데 수도권 집값 추이를 보면
대침체의 여파로 2009년 집값이 하락했지만 2010년에 곧바로 회복했으며 본격적인 하락이 나타난 것은 2011~2013년
보금자리주택과
2기 신도시,
재개발등의 입주가 맞물린 시기이다. 또한 당시 지방 부동산은 상승세를 타고 있었는데 이 또한 당시 수도권 부동산 침체의 원인을
대침체 하나에만 맞추면 설명하기 어렵다.
[32]
당시 도쿄는, 땅 값으로 미국 전체를 살 수 있다는 우스겟소리가 나올 정도로 거품이 엄청난 상태였다.
[33]
다만 집값 상승이 본격화된 것은 1998년이다. 실질적으로는 6년간 2.2배 성장한 셈. 게다가 어떻게 보면 문재인이 아스나르보다 더 막장인 게 아스나르 집권기 스페인의 GDP 성장률이 대체로 3~4%대였던 반면 문재인 집권기 한국은 GDP 성장률이 대체로 3% 미만이었다.
[34]
참고로 아스나르와 라호이 모두 (
우파 성향의)
스페인 인민당 소속이다.
[35]
당시 호주의 경제성장률은 문재인 시기 한국보다는 아스나르 시기 스페인과 거의 동급 수준이었으나, 집값 상승 당시 총리이던
존 하워드는 결국
케빈 러드에게 정권교체를 당해야 했다.
[36]
다만 당시 영국은 GDP 성장률이 2% 안팎으로 문재인 정부 시기 한국보다 더한 저성장이었다. 허나 당시 영국 총리였던
토니 블레어는
같은 당 소속
고든 브라운에게 정권을 넘겨주는 데에 성공했다.
[37]
이쪽은 대체로
코로나 19 무렵부터 갑자기 집값이 상승한 케이스인데, 문재인 정부 시기 한국의 집값은 코로나 19 전부터 급상승 추세였다.
[원문]
property ownership for individuals has become especially difficult due to soaring housing prices and restrictions on the construction of new homes.
[39]
심지어 저 때도 고점이 아니었다. 중앙일보 기사는 2020년 11월에 나왔고 1년 뒤
경향신문에서 12억을 돌파했다는 기사를 냈으며 평당 시세가
4500만원을 돌파했다는 기사도 나왔다. 2021년 12월 기준에서 계산하면 상승률이 이미지에 나온 58%를 넘은 71%가 된다.
[40]
2021년
1월 11일 신년사에서.
[41]
문재인 정부의 지지율은 40% 정도이다.
[42]
당연하지만 주택을 보유해서 재산 비율 중 부동산의 비중이 높아지면 특별한 변수가 없다면 자연히 부동산 가격에 민감해지고 보수적인 성향을 갖게 된다.
#
#
# 그리고 이건 무슨 부동산 투기세력의 음해가 아니라, 김수현이나 변창흠 등 민주당 측 핵심 인사들의 주장이다. 민주당 입장에서 이를 경계하여 부동산 가격을 개판으로 만들어 놓았다는 의심은 국민 입장에서 충분히 할 수 있는 합리적인 의심이다. 냉전 시대에 세계 각국의 공산당들이 괜히 자영농들의 토지를 몰수하고 집단농장으로 몰아넣었을까? 아무도 평생 살고싶어하지 않는 좁아터진 공공임대주택을 대통령이라는 인간이 기어들어가서 4인 가족도 충분히 살 것이라는 헛소리를 하는 등 실컷 홍보하는 것도 국민들이 주택을 가질 수 없게 하는 일환이라고 의심받을만 하다. (정작 저런 주장을 하는
김수현은
과천의 재건축대상 아파트를 소유하고 있다.)
[43]
철도망의 확충 등
[44]
그린벨트 해제, 재개발/재건축 규제 완화, 양도소득세 인하와 종합부동산세 인상의 동시 적용 등
[45]
민식이법, N번방 방지법, 개정아청법, 재포장금지법 등 문재인 정부에서 내놓는 법안은 그 취지와 내용이 전혀 실제와 맞지 않는 케이스가 다수다. 쉽게 정리하자면 겉으로 드러나는 의도와 숨겨진 의도가 다르다는 것이다. 그리고 여지껏 사례에서 경험해본바와 같이, 다수의 국민들은 위의 정책들의 취지만 보고 정책을 지지했으며, 그 취지와 실제적인 내용이 다름을 구분하지 못했다. 문제의 실제적인 실태를 고려하지 않고 근본적인 근원을 전혀 터치하지 않고 엉뚱한 제3자나 전혀 상관없는 요소들만 괴롭히는 것이다.
[46]
부동산 시장을 물병에, 부동산 시세를 물병에 차있는 물의 수위로, 수요를 물병에 들어오는 물, 공급을 물병에서 빠져나가는 물에 비유를 해서 설명하자면, 물병의 수위를 낮추기 위해서는 흘러들어오는 물의 양을 줄이던가(철도망의 확충 등) 빠져나가는 구멍의 크기를 키우거나(양도세 인하 등), 물병에 압력을 가하거나(보유 관련 세금 인상) 물병의 크기 자체를 키우는 방법(재개발이나 그린벨트 해제 등으로 공급 확충)을 활용해야하는데, 물병의 크기는 키우지도 않으면서(그린벨트 해제 불허 등) 물이 빠져나가는 구멍을 좁히고(양도세 인상) 심지어 병에 압력까지 가하고 있다.(보유세 인상) 물이 끊이없이 들어오는 상태에서 이런 상태를 유지한다면 병이 깨지는(= 부동산 시장이 폭주) 결과만이 남게 된다.
[47]
부동산의 국가 통제가 마냥 허황된 이야기처럼 보일 수 있으나 애시당초 이들은 헨리 조지를 들먹이며 중국식 토지 정책이 옳다고 하는 집단이다.
추미애 "땅 소유권 국가가 갖는 방식 타당..인민은 사용권만". (정작 추미애는 최대한도로 대출을 받아 여의도에 오피스텔을 매입, 현재 월세를 주고 있는, 예전식으로 말하면 지대를 받고 있다.)
[48]
다만 부동산 가격 급등의 시발점을 이전 정부에 찾느냐 문재인 정부에 찾느냐는 차이는 존재한다.
[49]
전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권
[50]
권호근. (2021). 유형별 부동산정책이 부동산가격에 미치는 영향에 대한 비교연구. 부동산학보, 84, 34-48.
[51]
배기희. (2021). 역대 정부와 문재인 정부의 부동산 정책 연구 (Doctoral dissertation, 한양대학교).
[52]
배종찬, & 정재호. (2021). 거시경제와 부동산정책이 서울 아파트가격에 미치는 영향 연구. LHI 저널, 12(4), 41-59.
[53]
배진희, & 이재수. (2022). 부동산 수요 조절 정책이 서울시 아파트 매매가격에 미치는 효과: 2019 년과 2020 년 주택시장안정화 방안 사례. 부동산학연구, 28(3), 59-79.
[54]
참고로 이러한 수법은 정부여당 구성원인 청와대 수석과 장관 그리고 국회의원부터 시작하여 말단 지방의원에 이르기까지 유용하게 써먹고 있으며, 이 점 때문에
자승자박,
내로남불이라고 까이고 있다.
[55]
노원구,
도봉구,
강북구
[56]
금천구,
관악구,
구로구
[57]
3억원 이하는 전년 대비 5%, 3억~6억원은 10%, 6억원 초과는 30%로 재산세 부담 증가폭이 제한되어 있다.
[58]
이 둘을 합쳐 보유세라고 부른다.
[59]
공시가격이 시세에 비해 너무 낮으니, 집값 시세에 맞춰 공시가격도 올리겠다는 것이다.
[60]
이후 22대 총선에서 한강벨트는 윤석열 정부에 대한 반감으로 다시 더불어민주당을 찍었지만, 21대 총선에 비해 양당 후보들의 득표율 격차가 대체로 줄어들었다.
[61]
마포와 성동은 이전에도 강북권에서 지가가 비싼 편이었다. 문제는 타 강북 지역도 2021년 기준 국평 실거래가가 10억을 넘어가버린 상황. 호가 뻥튀기로 20억 가까이 부르는 매물도 있다.
[62]
은퇴 이후 인근 경기도 지역(용인, 남양주, 광주 등)으로 이사가 전원생활을 즐기려는 사람들도 있지만 당연히 강남에 보유하던 부동산은 절대 매도하지 않는다.
[63]
수도권 미분양이 1만호 아래로 떨어진 것은
부동산 시장이 미친 듯이 뛰었던 2006년 이후 무려 11년 만이다.
[64]
외국계 은행이 아닌 말 그대로 외국 은행의 외국 소재 지점을 사용한 것을 말한다.
[65]
타국 금융기관을 규제할 수 있는 정부는
2020년 현재
미국 정부밖에 없다.
미국 재무부 소관으로, 미국 재무부가 전 세계의 금융기관의 금융거래를 모니터링하다가 규제 대상 거래가 나오면 해당국 정부와 해당 은행에 대해
세컨더리 보이콧을 압박하는 형식으로 거래를 끊어버리게 만든다. 미국 정부는 타국 정부에 대한 내정간섭을 시행하여 전 세계 은행에 대해 특정 규제를 시행할 수 있는
권력이 있다.
[66]
심지어 MBC 스트레이트 에서 기획한 영상이다. 물론 댓글은 전부 보수당 탓으로 돌리고 있다.
[67]
다만 장기적으로 우상향했기 때문에 문제가 된 것이다.
[68]
대개 아파트 단지를 하나 올리는데 기존 건물들의 철거부터 시작해서 완공까지 걸리는 시간이 보통은 3년 정도인 것으로 알려져 있다.
[69]
이는 정부 역시 마찬가지로
문재인,
김현미 등 정부측 인사들의 현실과 맞지 않는 부동산 관련 발언과 뒷북 대책들의 원인이 이것이다.
[70]
방송을 보면 김현미 장관도 저 수치가 현실과 다르다는 것을 알고 있으나 유일한 국가 공식 부동산 통계이기에 어쩔 수 없이 사용한다 발언했다. 현 부동산 통계의 심각성이 드러나는 대목이며 국가 공식 통계라는 이유로 이 통계를 인용하는 해당 항목의 해외 기관들의 자료가 국내 실정과 맞지 않는 이유다.
[71]
사실상 전 세계의 경제를 다 들여다봐야 하는 OECD에서 국가에 따라, 사안에 따라 다른 통계 모델을 만든다는 건 물리적으로 불가능한 일이다.
[72]
아무도 믿지 못할 현 통계를 언급할 때마다 전방위 비난이 쏟아지는 상황이라 2021년 들어 정부측 인사들의 통계 언급은 눈에 띄게 줄어들었으나 현실과의 괴리는 더더욱 심해진 걸 보면 정부측에서 해외 기관 인용용 면피용 통계로 남겨둘 가능성이 높다.
[73]
수도권뿐만 아니라 지방 광역시들의 아파트값도 폭등했지만, 수도권의 상승폭 문제가 가장 심한데다 이 모든 문제의 만악의 근원.
[74]
자세히 살펴보면 원인이
부정부패가 있다는 공통점이 있다.