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위 사진은 대한민국 뉴스테이 1호인 인천도화도시개발사업 대림산업 e편한세상 도화 조감도.
홍보 영상
국토교통부 뉴스테이 홈페이지 뉴스테이 블로그
1. 개요
企業形 賃貸住宅(기업형 임대주택) / New Stay박근혜 정부에서 추진한 새로운 집(주택)개발사업. 행복주택과 더불어 중점 추진대상이다. 국토교통부에서 정한 명칭은 뉴스테이이며 법적 명칭은 '기업형 임대주택'이다. 2015년 전부 개정된 민간임대주택에 관한 특별법에 법적 근거가 있다.
2. 상세
임차인이 원할경우 최대 8년까지 거주할 수 있는 기업형 임대아파트이다. 300가구(건설임대) 또는 100가구(매입임대) 이상 기업이 임대주택 사업을 하는 것으로 정의된다. 2015년 1월 13일 국토교통부에서 새로운 주거대책으로 지정하여 하는 사업이다. 전세, 월세 시장의 비정상적인 가격상승을 억제하기 위하여 기존 주택 분양이나 오피스 임대에만 주력하는 기업들을 주택임대시장에 끌어들인 것이다.뉴스테이 입주자는 최대 8년간 안정적으로 거주할 수 있으며, 이 기간동안 기업은 임차인한테 매년 임대료를 5% 이상 올려받을 수 없다. 한국토지주택공사의 공공임대주택과 비슷하면서 차이점이 있는데, 이 뉴스테이 주택은 주변 아파트 전세/ 월세 시세에 맞추어 하도록 했기 때문이다. 기업은 최장 8년의 의무임대기간이 지나면 뉴스테이 주택을 분양전환할 수도 있고 계속 임대로 유지할 수도 있다.
2015년 9월 17일 인천광역시 미추홀구 인천도화도시개발사업의 일환으로 대한민국 1호 뉴스테이 사업이 첫삽을 떴다. 박근혜 전 대통령이 직접 기공식에 참석하였다. 기사
능곡뉴타운 6구역 뉴스테이 조감도.
능곡뉴타운 6구역이 장기간 지지부진했는데 호반건설이 뉴스테이 사업으로 전환을 제안했다고 한다. 뉴타운 재개발/ 재건축 지역이 뉴스테이로 전환되는 것은 사상 처음으로, 장기간 지지부진한 다른 뉴타운/ 재개발 사업들도 뉴스테이(민영 임대주택)로 전환될 수 있는지 지켜봐야 할 부분. 기사
보통 재개발/ 재건축 사업은 신규로 추가되는 세대 수 만큼 일반 분양자들에게 분양을 받아 공사비를 충당하는 방식인데, 뉴스테이 업자에게 일괄적으로 한 번에 물량을 넘겨버리면 미분양 리스크나 분양가에 대한 불확실성 등이 일거에 해소되기 때문에 뉴스테이가 활성화되면 재개발/ 재건축 사업과도 연계될 것으로 보인다. 그래서 한국토지신탁같은 토지신탁사가 뉴스테이 재개발 시장에 적극 뛰어들고 있다. 2015년 ~ 2016년 공급된 수도권 뉴스테이 사업장은 과잉 공급 논란에도 불구, 높은 청약 경쟁률과 90%가 넘는 계약률로 완판에 성공하고 있다. 기사
2015년 첫 뉴스테이 사업지구도 인천광역시에 있고 인천광역시청이 재개발 재건축 사업들을 촉진하기 위해 대규모 뉴스테이 지구를 여럿 지정받아서 한국 뉴스테이 사업장의 절반이 인천시에 몰려있다. 인천시는 뉴스테이 재개발 사업장에 임대아파트를 몰아버리고 다른 일반 재개발 지구에는 임대아파트 분양 세대를 확 줄여버리는 정책을 펴고 있기 때문이다.
대구광역시와 부산광역시에서도 뉴스테이를 신설하기로 했는데, 때마침 지점 통폐합 중이던 KEB하나은행이 폐쇄할 예정인 지점을 뉴스테이 사업 부지로 하기로 했다. 부산 양정동, 광안동지점과 대구 대명동, 대구기업금융센터 지점을 2016년 2월에 통폐합 대상 지점으로 정하는 동시에 리츠에 매각하여 도심형 뉴스테이로 전환하기로 했다.
다른 부동산처럼 뉴스테이 분양 주택청약도 아파트투유에서 받는다.
3. 비판 및 비판에 대한 반론
정책이 시행되기 이전부터 전문가와 야당이 상당히 반대한 정책으로 다음과 같은 문제점이 제기되었다. 첫번째는 저소득층과는 거리가 먼 중산층 주거정책으로, 기업형 임대주택은 중산층의 임대주택을 공급하는데 정책의 목적을 두고 있는데, 기업이 공급하는 만큼 저소득층의 주거안정에는 전혀 기여하지 못할 가능성이 크다는 것이다.그러나 이 정책이 애초에 중산층 주거안정이 목적인 정책이니만큼, 저소득층 주거안정에 기여하지 못한다고 비판받아야 할 이유가 없다는 반론도 있다.
두 번째로 기업에 대한 특혜 논란으로 민간기업을 유인하기 위해 택지, 세제, 금융, 용적률 등 각종 인센티브를 제공할 예정이나 의무임대기간 후 분양으로 전환할 경우 민간 기업이 막대한 수익을 얻게 될 가능성이 크며, 기존 임차인에게 분양의무가 없으므로 결국 민간기업에게 과도한 인센티브를 주게 된다는 비판이 크다는 의견이 있다.
그러나 뉴스테이 임대 기업들은 주변 시세보다 저렴한 가격에 8년간 의무적으로 임대하여야 하며, 이 기간 중에 임대료나 보증금을 올려 받지도 못한다. 또한 뉴스테이 주택의 분양 전환은 입주 8년 후에나 이루어지며, 8년 후 부동산 시세에 따라서는 건설사가 오히려 손해를 볼 수도 있는 사업이기 때문에 이 정도의 인센티브도 없이 건설사한테 주택임대 사업에 참여하라고 하는것은 어불성설이다.
4. 문재인 정부
고가의 임대료가 사회적 문제가 될 수 있는데 정부가 말하는 중산층의 전월세 임대료 부담을 완화는 엉뚱한 소리라는 의견이 있었다. 사실상 말로는 중산층의 임대주택 공급을 핑계로 침체된 건설기업들을 세금으로 먹여살려주는 정책이라는 비판이 상당하다. 대놓고 기업 배불리기 정책이라는 소리가 괜히 나오는게 아니라는 이야기. 그러나 정말 뉴스테이 주택의 임대료가 고가라면 중산층들이 뉴스테이에 열광하지 않을것이다. 일례로 언론에서는 위례신도시 뉴스테이 e편한세상 테라스 위례 임대료가 보증금 4.5억원에 월세 40만원 수준이라고 고액 임대라고 하였지만 뚜껑을 열어보니 평균 청약 경쟁률이 10:1에 달하였다. 기존 공공임대주택과는 달리 차후 분양전환이 약속되어 있지 않기 때문에 청약자는 향후 시세차익이 아니라 실거주만을 목표로 청약한 사람들이다. 2017년 11월 현재 위례신도시내 다른 테라스하우스들은 6억원 후반대 수준에 전세 계약이 채결되고 있어 결과적으로 뉴스테이 당첨자들은 시세보다 20%가량 저렴한 임대료로 8년 간 거주할 수 있게 되었으며, 뉴스테이가 주변 시세 대비 비싸다는 주장에는 보완이 필요할 것이다.조합 연계형 뉴스테이 문제점
심각하다. 말 그대로 심각하다. 조합원 분양가와 임대사업자 매매가가 유사하거나 동일하다. 주변시세의 80%의 가격으로 매매하라고 지침이 있으나, 주변시세라는것에 대한 정의가 애매하다. 주변 아파트의 분양가로 매긴다면 60~70%의 가격으로 매입하는것이다. 더 큰문제는 매입 계약 체결후 추가 분담금은 조합원이 지불한다. 말 그대로 이해가 안가는 나쁜 정책이다.
주택과 상가등을 소유하고 현지에서 평생 살아오신 분들은 감정평가를 말도 안되는 가격에 받고 거주지에서 그대로 빚을 가지고 쫓겨 나는 상황에 몰리게 될 가능성이 매우 높다. 감정평가 역시 주변시세의 80%이다. 하지만 역시 "주변시세"라는 정의가 애매하다.
즉 내돈으로 민간 분양 아파트를 지어주고 나는 나가야 하는 것이다. 박근혜 정부때 만들어진 이 정책이 문재인 정부에서 어떻게 변할지....(이름은 바뀌었으나 아직까지는 도찐개찐..)
그래서 최근에 일반 재개발 분양으로 전환 하려는 곳이 많다. 전환 과정은 대략 6개월정도 걸린다고 한다. 심지어 부산광역시 우암2구역은 다 철거된 상태에서도 전환을 하려 한다. #기사링크
일부 언론에서는 고가의 임대료를 문제시하여 정책의 보완 필요성을 제기하고 있지만, 정작 정부는 2017년 예산을 2배로 늘리는 등 일부 비판과 상관 없이 뉴스테이를 통한 중산층 주거 안정 정책을 실시해가고 있다. #기사링크
문재인 정부의 첫 국토교통부장관 내정자인 김현미 전 의원은 뉴스테이에 대해 공공성이 부족하다고 평가하고 제도를 개선하는 한편 사업계획도 다시 수립하겠다고 밝혔다. 다만 뉴스테이가 그동안 저조했던 민간의 임대주택 공급을 촉진하고 정부 재정부담 절감, 민간 유휴부지 활용 등 긍정적 효과도 있었다고 평가하기도 했다. #
문재인 정부에서도 뉴스테이가 완전 폐지될 일은 없고, 약간의 공공성 강화와 더불어 민간투자 수익률 유지를 위한 조치를 통해 지속적으로 추진될 가능성이 크다. 당장 수익성 안 된다고 재개발이 무더기로 해제되어 슬럼가가 되는 것을 막을 수도 있으니까.
그리고 국회 국토교통위원회에서 '공공지원민간임대주택'으로 명칭을 바꾸는 개정안이 통과되었다.
[시행 2018. 7. 17.] [법률 제15356호, 2018. 1. 16., 일부개정]
[개정 이유]
"민간임대주택의 공공성 강화를 위해 주택도시기금 출자 지원, 용적률 완화 등의 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 주택은 공공지원민간임대주택으로 분류하고, 공공지원에 상응하는 청년ㆍ신혼부부 등 주거지원계층 배려, 초기임대료 제한 등 공공성을 확보하도록 하며, 역세권등에서 소규모 촉진지구를 지정할 수 있도록 최소면적기준을 조례로 완화할 수 있도록 하는 등 제도개선을 추진하는 한편, 임대료 신고제도의 절차상 문제점을 개선하고 지자체의 통제기능이 실효성 있게 작동될 수 있도록 사후신고 제도를 사전신고 제도로 변경하고, 지자체의 조정권고 권한을 신설하여 임차인의 권리를 보호하려는 것임."