부동산

1. 개요

• 부동산은 매도를 원하는 시기에 적합한 매수자를 찾기가 너무 어려워서 즉시 현금화가 어려운 자산 중 하나이다. 경제침체기에는 거래부재 현상이 자주 발생하여 환금성의 문제가 너무 크다.
• 인플레이션과 같은 화폐가치가 하락할 때는 실물자산가치인 부동산에 사람들이 의존하려하기 때문에 부동산의 가치가 상승한다. 반면에 화폐가치가 상승할 때 부동산의 가치는 하락한다.

2. 특징

• 대한민국에서 규제와 세금이 가장 강력한 시장 중의 하나이다. 이유는 당연히 사람이 안주하여 살아갈 거주지가 걸린 문제인데다 아주 큰 돈이 많이 오가기 때문이다.

• 부동산 가격이 지나치게 높으면 서민 경제가 무너진다. 즉 평생을 열심히 일해도 수도권이나 광역시에 내 집 하나 마련 못 하는 불상사가 일어난다. 특히 집값이 월세까지 견인하는 경우 무주택자는 답이 없다. 반대로 내려가는 게 마냥 좋냐고 하면 그것도 아닌데, 부동산이 폭락할 시에는 중산층이 박살날 위험이 있다. 아파트에서 살인 사건, 자살 사건이 벌어지면 사람들이 제일 먼저 하는 말이 "집값 떨어진다" 인것만 봐도 답이 나온다. 특히 한 가정 입장에서 부동산의 급락은, 소비 경기니 뭐니 하는 것 등등과는 손해 나는 돈의 스케일부터가 넘사벽으로 차이가 난다. 일반적인 중산층의 부채에서 부동산의 비중이 상당하기 때문이고, 님비나 핌피 현상이 벌어지거나 선심성 용적률 상향, 사회간접자본 건설 등이 이루어지는 것도 같은 이유다. 그만큼이나 정부의 적절한 대응이 필요한 분야이고, 부동산 정책은 정부의 경제 능력을 평가하는 주요한 잣대 중 하나이며[7] 선거철이 올 때마다 정치인들이 가장 민감한 부분도 부동산 정책이다. 예를 들면 정부가 부동산을 무계획적으로 공급하면 미분양 매물을 대량으로 발생시켜 국가 경제에 악영향을 미치거나 인프라보다 과한 인구 증가로 도시 기능이 마비될 수도 있기 때문에 공급량을 무턱대고 늘릴 수 없다. 그와는 반대로 무계획적으로 공급을 막으면 공급이 수요를 따라잡지 못해서 부동산 가격이 폭등할 수도 있다. 한국에선 공급이 많아서 문제가 된 적은 매우 드문 편이다.[8]

• 주식과는 다르게 부동산은 정보가 폐쇄적이다. 상장기업의 주식은 재무제표를 비롯한 투자에 관한 거의 모든 정보가 투명하게 금감원 사이트 등에 공시, 공개되기 때문에, 서울에 살든 제주도에 살든 그 기업에 대해 아는 정보의 수준은 비슷할 수밖에 없다. 하지만 부동산은 일반인이 그 부동산의 투자가치에 대해 알기는 거의 불가능하고 제일 많이 알고 있는 사람이 인근 공인중개사인데 해당 부동산과 약간이라도 공간적 거리가 있는 공인중개사라면 그 부동산에 대해 자세한 정보가 없는 경우가 많다. 다만 다방, 직방 등의 애플리케이션 등을 통해 정보의 폐쇄성이 조금씩 해소되고 있긴 하다.

• 땅의 경우는 특별히 재투자를 않더라도 국가에 세금을 꼬박꼬박 내는 한 보유 가능한 시간이 무제한이다. 그래서 수틀릴 경우 땅을 샀거나 땅+건물에서 건물의 비중이 작은 경우[9] 부동산은 그냥 들고만 있으면 된다. 한편 대다수 건물의 경우 약 40년이 한계인 내구연한이 있어[10] 내구연한이 끝날 경우 재투자 없이 무한정 들고 있을 수가 없다. 땅이 아닌 건물만 샀을 경우나 땅+건물에서 건물의 비중이 큰 경우[11] 가용 가능한 시간 안에 부가가치를 뽑지 않으면 오히려 손해일 수 있다.

• 대학교와 더불어 멀쩡했던 지하철 역명이 바뀌는 양대 원흉인데, 주로 아파트 부녀회의 요청으로 인해서 발생한다. 이는 대외적으로 지명도가 높은 이름 혹은 고급스러운 이름을 붙이면 별다른 호재 없이도 집값이 상승하는 효과가 있기 때문이다. 오래된 아파트 이름이 갑자기 바뀌기도 한다.[12][13]

• 지진, 태풍, 화산, 토네이도, 산사태 등의 자연재해 요소도 거시적으로는 부동산에 미치는 영향이 크지 않다. 오히려 그 반대로 대규모 자연재해야말로 부동산 업계에서 최고의 호재로 치는 판이다. 건물이 붕괴하거나 화재로 인해 전소되면 말할 필요도 없이 재개발 대상이 되기 때문이다. 2017년 포항 지진이 터지자 포항시 일대의 부동산 가격이 폭등한 것이 그 예시이다.

• 부동산은 전통적으로 다른 자산시장에 비해 굉장히 여성중심적인 시장이기도 하다. 예를 들어 주식, 암호화폐 등의 투자 커뮤니티를 둘러보면 떡상 같은 여러 19금스러운 어원의 은어부터 시작해 머스크형, 돈나무 누나 같은 남성 중심적 언어가 형성되어 있지만, 부동산을 논하는 지역 맘카페나 현장 분위기를 파악하고 있는 공인중개사무소, 온라인 커뮤니티 등을 둘러보면 100% 여초라고는 못하지만 분명히 남성 못지 않게 여성 전문가나 소유주들의 언어로도 많은 논의가 이뤄지는 것이 관찰된다. 부동산 투자 성공담이나 조언을 다루는 여러 서적에서도 남성 투자자 및 실수요자들에게 임장 때마다 아내, 누나, 엄마, 하다못해 직장 여선배나 동료라도 모셔다니며 조언을 귀담아들으라는 등의 경험에 기반한 조언이 이따금씩 나온다.
  이러한 사회적 고정관념의 역사성도 매우 흥미롭다. 오랜 세월에 걸쳐 고착화한 가부장제 사회가 산업화 시절부터는 산업역군으로 조명된 남성상과 가정경제를 책임지는 현모양처, 어머니로서의 여성상으로 나타났는데, 이런 젠더 관념에서 여성이 담당하는 가정경제의 가장 큰 축은 뭐니뭐니해도 결국 '내집마련'으로 상징되는 부동산이었다. 가정경제를 책임지는 여성의 내조는(맨날 듣보잡 주식 건드리다 탈탈 털리는 남편의 등짝을 후려치는)[14] 결혼으로 인한 경력단절의 한풀이라는 자아실현의 성격까지 가미되어 가정주부들이 주도하는 양상으로 나타났다. 결국 부동산을 통한 자산 증식은 '바깥양반' 남성보다는 '안사람' 여성이 책임진다는 전근대사회 여성상과도 색다른 대민국의 여성상으로 진화한 것이다. 이런 현상은 경제적인 분석은 둘째치고 문화인류학적 시선으로 봐도 몹시 흥미로운 현상이라, 연세대학교 국학연구원 최시현 연구교수가 40대 이상의 대한민국 여성 부동산 투자자들의 생애사를 분석한 <부동산은 어떻게 여성의 일이 되었나>라는 서적이 나오기도 했다. 저자가 출연한 팟캐스트도 들어보면 좋다.[15] 부동산을 여성의 일이라 여기는 사회적 관념은 정치판에서 강해지고 있는 페미니즘 열풍에도 불구하고, 부동산이 핫이슈였던 제20대 대통령 선거에서 부동산 정책과 관련되어 이해관계가 얽혀있는 304050 여성 유권자들의 더불어민주당에 대한 호응이 미지근한 수준에 그친 원인으로 꼽히기도 한다.

3. 거래 절차

4. 부동산 투자

• 원칙적으로는 많이 가지면 세금을 많이 내도록 하였으나, 현재는 각종 공제제도를 두고, 그 한도도 없거나 아주 높게 하여 대부분 경우는 같은 금액을 다른 방식(근로, 이자 등)으로 벌 때보다 세금이 낮다.[16] 소액으로 투자하는 경우 일반적인 저축에 붙는 이자 소득세율(15.4%)보다 낮으며[17], 큰 금액을 번 경우에도 세액공제(열거된 사항 하나마다 연간 1억, 최대 연간 2억 공제)와 분할매각을 적절히 활용하여 세부담을 크게 줄일 수 있다. 임대소득 또한 2000만 원 이하 비과세[18] 및 각종 의제필요경비 제도가 있어 배당소득세보다 세부담이 낮다.

• 주식 시장에 상장되어 있는 부동산투자신탁 (REITs)에 투자하여 부동산을 적절하게 이용해 큰 돈을 벌 수도 있으며 일반적인 주식보다는 안전한 편. 부동산이 재테크 수단으로 선호되는 데에는 그것이 돈벌이가 된다는 이유도 있지만, "상대적으로" 안전하다는 이유도 있다. 이는 부동산, 특히 토지의 경우 하방경직성이 매우 강하기 때문이다. 건물은 아닐 수 있다. 건물은 완공 직후부터 약 40년의 내구연한이 발생하고 이후 재건축이라는 이름으로 헐어버리게 되므로 이론적으로 잔존가치가 0인 40년 감가상각이 발생한다. 쉽게 말하면 완공 직후부터 매년 1/40씩 가치가 하락하는 것이다. 건물 시세가 오른다는 건 감가상각을 이기고 오르는 건데 내구연한이 가까워지는 20년 이후부터는 재건축이 불가능해질 경우 감가상각이 본격적으로 시세를 압박할 수 있다. 다만 정치적인 차원의 호재가 있는데, 재건축 시기가 임박하면 한국에서는 어느 정도 용적률 상향 등을 통해 인위적으로 재산가치를 향상시키기 때문에 반드시 이론만큼 가격이 떨어지지는 않는다. 물론 하이리스크 하이리턴의 원칙은 부동산 역시도 예외 아니니, 너무 믿지는 말자. (2007년 서브프라임 모기지 사태도 부동산 담보대출이 시발점이었다.) 또한 토지의 수익성이나 안정성은 아파트보다 훨씬 높지만, 거래 성사가 힘들어 환금성이 낮고 담보대출 시 기준금액이 시가에 훨씬 못 미친다. 거액의 급전이 필요하면 헐값에 팔아야 하는 경우가 허다하며, 법원 경매 등으로 압류되어도 불이익이 크다.[19] 사실 주식은 망하면 휴지조각이지만 부동산은 망해도 땅이 남는다는 주장은 다소 단순화된 주장이다. 주식도 기업이 소유한 자산에 대한 권리는 남는다. 그럼에도 대부분의 경우 기업이 망했을 때 주식이 휴지조각이 되는 이유는 채권자가 먼저 자기 몫을 가져가고 나면 주주들의 몫은 거의 없는 게 보통이기 때문이다. 역으로 말해 부동산도 대출을 받아 샀다가 망하면 채권자에게 압류당하고 남는게 아무 것도 없을 수 있으며 더 심하게는 유한책임인 주식과는 달리 파산할 수도 있다.
• 특히 대한민국에서는 부동산 수익률이 주식 수익률보다 높았다고 이남우 연세대 교수가 분석했다. 일본을 포함한 16개 주요국에서는 주식이 13%, 주거용 부동산이 12%의 수익률을 냈지만, 대한민국에서는 서울 아파트는 8.5%, 주식은 7%의 수익률을 냈다. 그나마 주식도 삼성전자를 제외하면 수익률이 3%에 불과해, 부동산의 성과가 압도적으로 높았다. 다만, 삼성전자는 16%의 수익률을 냈다. 좋은 종목을 고르면 부동산보다 더 수익을 낼 수도 있다는 것. 그리고 이 교수는 주식은 레버리지를 권하지 않았지만, 부동산은 레버리지를 권했다. # 물론 저금리 시대 한정 통용되는 말이다.

• 이론적으로 부동산을 보유하고 있으면 그 가치에 해당하는 재산세가 나오는데, 당연한 말이지만 값비싼 부동산을 많이 들고 있을수록 내야 하는 세금도 많고 부가적인 지출도 커지는 것은 당연한 일이다. 하지만 한국에서는 재산세율이 낮으며 세율이 고정되어 있어[20] 어느 정도 예상이 가능하다. 또한 아파트나 신축건물을 제외하면 재산세 부과의 기본이 되는 공시지가가 시세에 비해 현저히 낮은 경우가 보통이기 때문에 투자물건에 따라서는 부담이 더 줄어든다.[21]

• 이처럼 부동산 투자의 경우는 물건을 골라낼 수 있는 능력과 안목이 있다면 사실상 사업과 함께 부를 이룰 수 있는 가장 좋은 방법이기도 하다. 하지만, 물건을 골라낼 수 있는 능력을 갖추기까지는 엄청난 공부와 경험을 쌓아야 한다. 주택, 토지, 상가, 재개발, 재건축, 경매, 공매, 세금, 명도 등 부동산과 관련된 전 분야의 지식을 폭넓게 쌓아야 하고, 직접 임장을 다니며 많은 경험을 쌓아야 한다. 또한 부동산은 주식과 달리 내재가치가 없기 때문에 거시경제와 정책에 따라 부동산 투자 방향이 달라지므로 경기 및 정치 해석 능력도 어느 정도 필요한 편이다.

4.1. 투자 시 납부해야 하는 세금

• 취득세: 부동산 매수 시 주택은 취득가액에 따라 1% ~ 3%의 세금을 납부해야 한다. 오피스텔에는 4%의 세율을 부과한다. 취득 시 -1% ~ -4%의 수익률로 시작한다는 의미이며, 부동산 투자로 이익을 보려면 이보다 더 큰 투자수익을 거둬야 한다.
• 양도소득세: 1세대 1주택의 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 보유해야 한다. 따라서 단기 투자를 하기에 불리하다. 2주택 이상인 경우에는 6%[22] ~ 45%[23]의 세금이 부과된다.
• 재산세: 매년 주택 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액의 0.1%[24] ~ 0.4%[25]를 납부해야 한다. 여기에 재산세 도시지역분과 지방교육세가 추가로 붙는다.
• 종합부동산세: 주택 공시가격이 6억 원(1세대 1주택자 9억 원)을 초과하면 내야 하는 세금이다.

5. 부동산 투자회사

6. 대한민국 정부의 부동산 정책

6.1. 박정희 정부

• 행정수도 이전 '백지계획' 수립

6.2. 전두환 정부

• 주택 5백만호 건설정책( 목동, 상계동 건설)

6.3. 노태우 정부

• 토지 공개념
• 주택 2백만호 건설정책( 1기 신도시)
  

6.4. 참여정부

• 종합부동산세
• 2기 신도시
• 행정수도 이전( 세종특별자치시의 행정중심복합도시) 및 혁신도시 조성 추진
  

6.5. 이명박 정부

• 보금자리주택

6.6. 박근혜 정부

• 4.1 부동산 대책
• 8.28 전월세 대책
• 12.3 부동산 후속조치
• 9.1 부동산 대책
• 8.25 가계부채 대책
• 11.3 부동산 대책
• 행복주택
• 뉴스테이
  

6.7. 문재인 정부

• 문재인 정부/평가/경제/부동산 정책
• 6.19 부동산 대책
• 8.2 부동산 대책
• 9.5 부동산 대책
• 10.24 가계부채 종합대책
• 주거복지 로드맵
• 12.13 다주택자 부동산 대책
• 8.27 부동산 대책
• 9.13 부동산 종합대책
• 9.21 부동산 공급확대 대책
• 3기 신도시
• 12.16 부동산 대책
• 6.17 부동산 대책
• 8.4 부동산 대책
• 2.4 부동산 대책

6.8. 윤석열 정부

• 윤석열 정부/평가/경제/부동산 정책

7. 부동산의 미래

7.1. 거시적 관점

• 공급: 주택가격을 좌우하는 가장 중요한 단일변수는 공급량이다. 많은 사람들이 공급을 머리에 넣지 않고 수요위주의 사고를 하는데, 그래서는 주택가격 안정화라는 정책목표는 절대 달성할 수 없다. 일반적으로 주택가격에 중립적인 연간 입주물량은 서울 5-6만채, 전국 35-40만채로 잡는다. 여기서 공급물량은 임대를 제외한 분양을 뜻하며, 중립적이란 뜻은, 가격이 오르지 않는 공급량을 말하는 것이 아니라 주택가격이 일반적인 물가(연간 4-5%)와 비슷하게 상승하게 만들수 있는 공급량을 말한다. 주택건설에 필요한 철근, 시멘트, 레미콘, 페인트, 인건비가 모두 오르는데 그 결과물인 주택의 가격이 오르지 않을수는 없다. 그런식으로 아예 못올라가게 막는다면, 결국 주택의 공급이 줄어들어 시간이 지난후에 부동산 대폭등이란 결과물을 불러온다. 그리고 그렇게 건설업 억제정책의 결과물은 2021년 현재 미분양이 전국에 2만채도 안되는 현실로 나타났다.
• 정부 정책: 한국과 같이 국토종합계획 등을 통해 전국 단위로 관공서 배치, 신도시나 혁신도시 등의 대규모 택지 개발, 재개발이나 도로 등 사회간접자본 건설 등이나 계획도시 등 계획하는 경우 후술할 미시적 관점의 내용도 거시적으로 바라봐야 할 경우가 있다. 국가에서 국토개발에 필요한 예산을 늘리면 전국적으로 부동산 가격이 상승하며, 반대의 경우 상승이 둔화된다.
• 토지 건축 규제: 굉장히 중요한 부분이다. 실증에 따르면 부동산의 장기추세는 소득과 인구, 그리고 토지규제 레벨과 강한 상관관계를 갖는다. 소득과 인구를 정부에서 인위적으로 조절하는 것은 거의 불가능하므로, 사실 손댈 수 있는 것은 규제밖에 없다. 그린벨트를 비롯한 공공녹지규제는 주택가격을 상승시키고, 과도한 건축규제 역시 주택건설을 줄이기에 가격상승을 유발한다. 댈러스와 샌프란시스코는 1980년 이후 비슷한 소득상승률을 보여왔는데, 소득 대비 집값으로 볼 때 녹지규제가 전국에서 가장 강한 샌프란시스코는 30퍼센트가 넘는 상승률을 보였고, 댈러스는 그대로였다.
• 부동산 세금: 취득세, 거래세, 소득세, 보유세 등등 부동산을 소유하면서 들어가는 제반 세금이 은행 예금에 비해 불리하거나 비슷하면 부동산을 가진 사람들이 매물을 내놓게 된다. 그런데 여기서 함정은 부동산 시장을 인위적으로 부양하려고 세금을 너무 과하게 인상하거나 필요 이상으로 인하하면 오히려 비정상적인 상황을 암시하는 위험신호로 볼 수도 있다.

• 금리: 보통 금리가 내리면 부동산 가격이 상승하고, 금리가 오르면 부동산 가격이 하락하는 것으로 알려져있으나 실제로는 그렇지 않은 모습을 볼 수 있는데, 이는 각 중앙은행은 호황일때 금리를 인상하고 불황일때 금리를 인하하기 때문에 그렇다. 따라서 오히려 실제로 금리가 오를때 부동산이 상승하고, 금리가 내릴때 부동산이 하락(조정)하는 경우가 훨씬 많았다. 실제 금리와 부동산이 어떻게 움직였는지 살펴보자. 한국의 부동산 강세장은 3차례로 나눌 수 있다. 1986-1991년, 2001-2007년, 2015-2021(진행중). 이러한 강세장은 대부분 금리 상승기(인상기)에 진행되었다. 부동산 강세장 자체가 주식에 비해 오래 유지되기 때문에 금리 상승/하강기를 모두 포괄하는 경향이 있지만, 그중에서도 금리 상승기에 더 강하게 올랐다. 2000년대 중반 부동산 강세장에서도, 가장 강하게 올랐던 것은 IMF 구조조정을 탈피한 2001년과 금리가 본격적으로 오르기 시작한 2005-2007년이었다. 1980년대 강세장에서도 마찬가지였다. 약세장을 살펴봐도 마찬가지인데, 1980년 이후 한국 부동산의 약세장은 2번 정도로 볼 수 있다. 1996-1999년, 2009-2013년. 두 구간 모두 금리 하락국면이었다. 미국과 한국에서 모두 기준금리와 장기금리가 내려가던 시기였다. 물론 IMF의 개입으로 1998년에 일시적으로 금리가 20%까지 인상되었으나, 외부개입을 제외하고 미국과 한국의 중앙은행이 경제상황을 고려하여 자체적으로 금리를 결정할 수 있는 여건이라면, 금리가 인하되기 시작할때가 부동산이 하락하기 시작하는 경우가 대부분이었다. 또한 우리 눈앞에 펼쳐진 강세장도 금리상승이 부동산에 악재라는 논리를 정면으로 부정한다. 한국의 부동산이 본격적으로 오르기 시작한 2015년은 바로 미국의 중앙은행이 테이퍼링을 완료하고 금리를 올리기 시작하는 시점이었다. 그리고 본격적으로 금리를 1년에 3차례 넘게 올려버린 2017-2018년은 주택가격의 상승각도가 위로 레벨업하는 구간이었다. 그러다가 제롬 파월이 변심하여 2018년 12월부터 금리 인하를 택하고 2019년엔 3차례에 걸쳐 금리를 내리고 2020년 코로나 위기에서 1.5%p를 인하하는데, 2018년 12월-2020년 4월은 지금까지 진행중인 강세장에서 부동산이 조금이나마 하락했던 유일한 구간이었다.
• 경제성장률과 실업률: 경제가 성장할수록 개인소득과 기업의 투자가 늘어나면서 빠른 속도로 인플레이션이 진행되므로, 실물을 바탕으로 한 부동산이 폭등한다. 반대로 경제가 쭈그러들면 기존의 땅이나 건물조차 매각한다는 사람이 늘고 개개인의 소득은 감소하므로 부동산은 하락한다.
• 경제에 참여하는 청장년층 숫자의 증가율: 한국을 예로 들자면 출산율은 줄고 있지만 경제활동인구로는 일을 해서 소득을 벌어들이거나 은퇴 후 모아놓은 자산을 부동산에 투자하는 베이비붐 시대 청장년층 머릿수가 계속 시장에 유입되며 아직은 집의 수요가 유지되기 때문이다.

7.2. 미시적 관점

• 외부 자본의 유입: 한국이나 개발도상국에서 부동산 소유자의 영향력은 절대적이다. 누군가가 땅주인을 위해 이것저것 기여를 하더라도 재산세, 각종 간접적인 분담금이나 자본이익 중과세에 대한 부담은 없으며[26] 산업단지 국제도시나 사회간접자본, 원주민과 예술가의 동네 살리기 노력 등 외부의 투자, 소위 호재로 인한 이익은 부동산 소유자 몫이다. 따라서 호재가 부동산 가격 상승에 줄 영향을 분석하는 것이 매우 중요하며, 아직 실현되지 않은 호재라면 그 실현시기 또한 예상해야 한다.[27]

• 지역개발 또는 공공기관, 중요 시설의 입지: 주거지나 상권 옆에 국가중요시설 등 이런 시설들이 들어오면 당연히 더 활발해지므로 부동산이 오른다. 반대로 이런 시설들이 빠져나가면 호가가 떨어질 수도 있지만, 한국에서는 후속대책을 세워 다른 시설을 들여오는 식으로 피해를 최소화하는 것이 일반적이다.

• 상권의 성장: 상권이 성장하면 그 지역의 땅이나 건물을 취득했을 때 임대수입이나 매매 등에서 얻는 이득이 커진다. 다만 이런 경우 프리미엄 내지는 권리금 등등을 붙여 기존의 주인들이 팔게 되므로 이걸 모두 지불하고 뛰어들면 막차일 수 있으니 항상 조심해야 한다.

• 교통: 부동산 가치증대의 꽃. 수도권, 활발한 상권, 큰 회사 등에 인접해서 물류적인 요소나 출퇴근, 문화생활 등에 유리할 경우 가격이 오른다. 역세권 문서에도 나온다. 괜히 부동산 관련 항목에서 (도시)철도관련 썰도 곁들여주는 게 아니다. 반대로 교통이 상권과 멀리 떨어지고 불편할 경우 다른 지역으로 빠져나가므로 매물이 늘어난다. 간단히 예를 들자면 출퇴근에 4시간 걸리는 지역과 20분 거리 중 어느 곳을 더 선호할지 생각해 보자. 그런데 교통시설을 철거하는 경우는 굉장히 드문 현상이므로, 집값에 비해 땅값이 더 가파르게 오르는 이유가 여기에 있다고 보면 된다.[28] 이러한 분석은 중국철로고속에 대한 연구와 수도권 전철에 대한 연구에서 실증적으로 입증된다.
  
  그런데 재미있는건 50년 단위의 장기평균에서 철도망은 부동산 시장을 억제하는 기능도 있다. Katharina Knoll, Moritz Schularick, Thomas Steger에 따르면, 19세기 후반부와 20세기 전반부에 부동산 가격이 안정되었던 것은 철도망의 확충과 같은 '교통 혁명'이다. 이다. 철도망이 확충되면 사람들이 생활할 수 있는 생활 반경이 넓어지고 좁은 지역에 기업이나 사람들이 몰려살 이유가 적어져 외곽 지역으로 분산되기 때문이다. Knoll 등은 1870년부터 2012년까지의 무려 142년 간의 전 세계 주요 12개 선진국의 실질 부동산 가격(물가상승분 제외)과 철도망 확충간의 관계를 분석하여 이런 주장을 입증할 제시[29]한 바 있다. 해당 논문 관련 논문에서는 철도망이 지속적으로 늘어나던 시절에는 부동산 가격이 인플레이션(각국의 소비자물가지수 상승분)을 제외하면 0~1%의 상승/하락이라는 극히 미미한 수준의 변동이라는 것을 통계치로 보여 주었다. 해당 논문에서는 이를 콥-더글러스 생산함수와 폰 튀넨의 입지론을 전제한 이상적인 모델 하에서 수식으로 설명한다.
  
  
  
  관련 논문에 있는 12개 선진국 철도 총연장과 12개국 실질주택가격에 대한 상관관계 표를 한국어로 번역한 것. 12개국 철도 총 연장이 정점을 찍은 1950년대부터 12개국의 부동산 가격이 상승하기 시작했다. 출처는 과학동아 2018년 8월호. 따라서 'GTX 연선 지역의 부동산 가격이 증가되더라도 50년 단위로 장기적인 안목에서 보면 철도망을 확충하는 것이 대한민국 전 국토의 관점에서는 좋다'는 이야기로 종합할 수 있다.
  
  
• 강력 범죄율: 이것도 상당히 크다. 위험한 지역일수록 거주 목적으로 지내기 힘들고 상권 자체가 쇠락한다. 역설적으로 상권이 죽어갈수록 그 지역의 활기가 줄어들고 빈민의 유입이 늘어나 빈민가가 되기 때문에 강력범죄율과 상권, 주거는 밀접한 관계가 있다.
  
  물론 엄청난 리스크를 수반하고 부동산 가격이 꺼질대로 꺼진 우범지대 슬럼가에 대규모로 투자하여 낮은 가격을 무기삼아 일대 상권에서 우위를 점해 범죄율이 하락하고 부동산이 다시 오를 수도 있다.
  
  또한 일반 분양아파트 주민들이 자기 단지 근처에 임대주택이 들어서는 것을 꺼리는 이유 중 하나가 범죄율이기도 하다. 그러나 연구 결과에 의하면 영구임대주택을 제외하면 임대주택과 강력범죄율 간 상관관계가 크지 않다. 영구임대주택, 국민임대주택, 장기전세주택, 5년임대주택, 50년 공공임대주택, 10년 임대주택의 6종류 임대주택들 중, 앞의 4가지는 범죄율에 정(+)의 영향을, 뒤의 2가지는 범죄율에 부(-)의 영향을 미치는데, 이 중 통계적으로 유의한 변수는 영구임대주택뿐이다. 정경훈, 공공임대주택과 범죄발생 관계에 관한 연구

• 교육, 학군: 인서울 명문대 대학에 잘 보내는 학교나 학원가가 위치한 지역에는 부동산 수요가 몰리면서 가격이 상승한다. 학원가가 밀집한 대치동이 대표적인 예시이다.
  
  또한 특수목적고등학교, 자율형 사립고등학교 등이 위치해있는 지역으로 강남의 부동산 값이 분산되는 경향도 있다. 이 때문에 교육부에서 2025년 외고·국제고·자율고 폐지 방침을 확정짓자, 학군이 좋은 일반고로 교육 수요가 몰리면서 과거 강남 8학군이 부활하고 강남 집값이 뛸 것이라는 우려가 나오고 있는 상황. #

• 기업의 입지 : 매일 출퇴근 시간 맞춰가면서 러시아워 지옥철 교통체증 출퇴근지옥 겪다보면 사람이 짜증나고 지치게된다. 한번 가는데 자차로 몇시간 거리라면 오랜 근속은 거의 불가능하기도 하다. 자기가 다니는 기업과 가깝고 좋은데로 이사하고 살고 싶은건 자연적인 선택이다.

• 신도시 신축 : 강남 은마아파트처럼 오래되었지만 강남이라는 부촌 번화가가 아닌 비슷한 지역이라면 일반적으로 깔끔하고 튼튼한 신축 건물이 더 가치가 높다. 신도시는 새로 생긴거다보니 보통 신축이 처음에는 비교적 싸게 샀다가 가치가 더 올라서 비싸게 팔수 있는 가능성이 있다.

• 주거 형태 : 반대로 강남 같은 부촌이라고해도 본인이 건물주가 아니라 개인으로 하나 소유한 반지하 빌라는 다른 수도권 아파트보다 저렴할 가능성도 크다

8. 기획부동산

9. 타 자산군과의 비교

10. 관련 문서

• 공실률
• 명의신탁
• 물권
• 땅
• 부동산 폭등
• 상가
• 철도
• 도시철도
• 도로명주소
• 준부동산
• 거품경제
• 사고물건
• 스프롤 현상
• 젠트리피케이션
• 조감도
• 가림막
• 세일 앤 리스백
• 지역 이기주의
• 핌피현상
• 님비현상
• 싱가포르 주택개발청
• 지하화
• 맥도날드
• 지식산업센터
• 일반주거지역
• 토지공개념
• 리모델링
• 부동산투자신탁
• FFO