1. 개요
성심당과 코레일유통간 대전역 임대료 문제 및 철수에 관한 사건을 다룬 문서.기존 규정에 따르면 성심당의 임대료가 최소 4억이었어야되나 그 임대료면 옆에 건물을 하나 사는게 더 나은 상황이라보니, 정치권의 압력과 대중의 비판으로 규정을 변경/탄력적으로 적용하여 해결하려고 하는 과정 서술.
2. 전개
2.1. 감사원의 지적
2021년 감사원은 코레일에 대해 성심당 대전역점 입찰 절차에 문제가 있었다고 지적했다. 코레일 담당자는 대전역 2층에 성심당을 반드시 입주시킬 목적으로 사전에 성심당과 협의하고 일정까지 미리 알려주었다. 성심당은 경쟁입찰에서 자사 직원을 시켜 경쟁자인 척 참여하게 했다. 이런 일은 성심당이 대전역 1층에 조리장 공간을 임차할 때에도 벌어졌다. 대전역 2층 입찰에서는 자사 직원이 허위로 참여할 때의 입찰보증금도 성심당 사내 금고에서 나온 것으로 밝혀졌다. 이러한 행위는 입찰 참가자끼리 서로 담합하거나 타인의 경쟁 참가를 방해한 것으로, 국가계약법 시행령에 따르면 입찰무효에 해당한다.| 감사원 감사 결과 |
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조치할 사항 한국철도공사 사장은 ① ♧♧주식회사와 체결한 임대차계약과 관련하여 코레일유통주식회사로 하여금영업료방식으로 운영하는 방안을 강구하고, 입찰에서 담합하는 방법으로 낙찰받아 임대차계약을 체결한 ♧♧주식회사에 대하여 ｢국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률｣ 제27조에 따라 입찰참가자격을 제한하는 방안을 마련하며(통보) ② 앞으로 관계 규정에 위배되게 임대차계약을 체결하는 일이 없도록 철도역사내영업장 임대업무를 철저히 하고 ③ 관련자에게는 주의를 촉구하시기 바랍니다.(주의) |
2.2. 국회의원 유경준의 지적과 코레일유통의 입찰공고
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2023년 국민의힘 유경준 의원은 감사원 감사결과 밝혀진 성심당과 코레일의 담합행위와 규정에 어긋난 성심당의 낮은 임대료를 지적하였다. 해당 담합행위는 2016년 입찰 당시 코레일유통이 제빵업으로 한정시켜 입찰시킨 것과 성심당이 단일 입찰로 인한 유찰을 막기 위해 회사 직원을 동원해 들러리로 입찰에 참여하게 한 내용[1]을 말한다. 이에 코레일이 성심당에 입찰참가 제한 처분을 내리기도 하였으나 계약 이후에 내려진 처분이었기 때문에 실질적인 불이익은 없었다. 하나 감사원 지적 이후 코레일은 성심당과 자산임대계약이 남은 상황에서 성심당에 수수료 17%로 계약 변경을 요청할 경우 법적 분쟁 등을 우려해 잔여 계약기간 동안 성심당 타 매장(백화점) 수수료 수준인 5%의 구내영업방식으로 전환계약을 체결했다. #
이후 입찰가격은 3억 5,000만 원까지 떨어졌다. # 성심당은 2024년 5월 16일 마감한 4차 입찰에 참여했다고 한다. # 4차 입찰에서도 성심당만 입찰하였고, 심사 대상에서 제외된 채 마무리되었다. 5차 공고가 나오면 성심당은 재입찰하겠다는 입장이다. # 이후 2024년 5월 24일, 로쏘(성심당의 법인) 대표이사 임영진은 임대료가 월 1억 원을 넘으면 나간다고 최후 통첩을 했다. 2024년 5월 27일, 코레일은 최초 입찰금액보다 30% 감액된 월 매출 기준 18억 1,867만원, 상한 27억 2,800만원, 수수료 3억 917만원을 기준으로 하는 5차 입찰공고를 냈다. #
코레일 측에도 사정은 있는데 현장 돌아가는 생리가 어떻든 감사원에게 지적받은 데다 국회의원까지 나서 성심당에 돌아가는 특혜가 불공정하다며 지적해서 시정했기 때문이다. ( 국정감사 보도자료) 공기업인 코레일유통과 공공시설인 대전역사 특성상 이처럼 상급기관과 국회의원에게 지적받으면 매뉴얼을 이행할 수밖에 없다. 국민의힘 유경준의 자료에 따르면, 다른 철도역사내 상업시설은 앞서 언급한 17%의 임대료율을 적용하는데, 성심당에 4% 수준으로 싸게 받는 것은 특혜라는 지적이다. 코레일 규정상으로는 5차 공고에서 최초 입찰가에서 30% 인하한 월 수수료 3억 917만원이 유찰될 경우 상시 공고로 전환되어[2] 성심당 대전역지점은 2024년 4월 계약종료 이후 6개월간 추가 영업이 가능하다는 조건에 따라 2024년 11월 이전에 철수하는 수순으로 갈 것으로 보인다.
2.3. 철수 수순과 각계의 비판적 반응
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이러한 감사원과 국회의원의 입장에도 불구하고 대중들의 반응은 싸늘한데 행정이 실정과 따로 돌아가고 있기 때문이다. 코레일이 그 구석진 자리에 월 수수료를 4억여 원을 제시했다는 말에 한결같이 성심당이 대전역 앞에 다른 건물을 임대하거나 매입하여 나가는 것이 차라리 낫다는 주장이 계속 나오고 있는 것이 이를 증명한다. 주변에 대기업 입점을 대체로 꺼리는 지역상권 입장에서도 성심당이라면 오히려 대전역 밖으로 나오는 것을 내심 기대할 수도 있는데 외지인 매출비중이 큰 성심당이 대전역 밖으로 나오면 대전역 안에서 성심당 빵만 사고 돌아갔을 손님들이 대전역 인근을 둘러보면서 유동인구를 형성하여 지역상권에도 호재가 될 수 있기 때문이다. 이렇듯 공무원과 토착 기업이 유착하여 특혜를 받는 것에 매우 비판적이었던 대중들이 성심당의 굳건한 긍정적인 이미지에 오히려 성심당에게 특혜를 주는 것을 지지하는 형국이 되어 버렸다.
논란이 커지자 유경준 의원은 “전국 제과업계를 대표하는 기업에만 원칙에 예외를 둬 특혜를 주어선 안 된다”며 입장을 밝혔다. # 그러나 대중들이 지적하는 핵심은 성심당 이외는 아무도 입점하려고 하지 않는 대전역 상가의 구조다. 성심당을 비판하려면 적어도 '성심당 이외 업체가 들어서 대전역 상가를 일으킬 대안'을 제시해야 하는데 그런 방안은 하나도 없고 그저 성심당의 순이익을 공개하라면서 마치 성심당이 갑질을 부리는 듯한 주장을 했다. 유경준 의원의 계산을 그대로 수용한다고 해도 성심당 대전역지점 월 순이익 추정은 5억 7,400만원인데 코레일이 제시한 최초 입찰금액 월 4억 4,100만원을 수수료로 내면 대전역지점 순이익의 약 65%(=441,000,000÷(574,000,000+100,000,000))를 수수료로 내야 하는 셈이 된다. 5차 입찰금액인 3억 917만원을 적용해도 순이익의 약 46%를 수수료로 내야 한다.
문제는 코레일유통은 회사의 이익을 위해 규정을 변경할 수도 있는데도 그 바뀐 규정이 성심당에 유리하다면 특혜로 간주하겠다고 주장한 것이다. 코레일유통의 현재 수수료 규정은 매출이 낮거나 매출 대비 순이익이 높은 바가지요금 업체가 유리하고 매출이 높거나 매출 대비 순이익이 낮은 박리다매 업체가 불리하다. 결과적으로 삼진어묵의 경우처럼 대규모 업체는 나가고 중소규모 업체만 남게 된다. 이 문제를 해결하기 위해 코레일유통이 매출이 높을수록 수수료율을 낮추는 컨설팅안을 마련했지만 이걸 성심당에 특혜를 주기 위한 것이라고 주장한 것이다. 유경준의원 보도자료 (코레일유통 수수료 개선 컨설팅안 포함) 유의할 점은 매출액 대비 17%의 수수료율은 코레일유통의 사규로 정해진 것일 뿐이다. 회사의 이익이든 공익적 목적이든, 명분이 있다면 코레일유통 이사회 의결을 통해 얼마든지 수정할 수 있다. 유경준 의원은 매출액 대비 17% 수수료가 공정이고 이게 아니면 특혜라고 주장하지만, 거꾸로 생각해 보면 한 달 수수료 1억 내는 업체를 내쫓고 훨씬 적은 수수료를 받고 새로운 업체를 입점시킨다면 그게 새 업체에 대한 특혜이다. 코레일유통의 경영진 입장에서도 월 1억 수입을 포기하고 훨씬 적은 수수료를 받는다면 그건 배임이다. 공기업이 아니라 일반 주식회사였다면 경영진에게 책임을 물어야 할 일이다.
5월 30일 철수가 결정되자 머니투데이에서는 "월세 1억 넘으면 나간다" 매출 1,200억 성심당 엄살?…정말 약자일까라는 뉘앙스로 성심당이 월 4억 낼수 있는데도 언론플레이를 한다는 식으로 기사를 냈다. 물론 성심당이 매출 대비 임대료 퍼센트가 낮은 것은 사실이지만 임대료가 올라가면 단위 매출당 순이익을 올리기 위해 빵값을 크게 올려야 하는 것은 필연적이다. 왜냐면 매출이 작고 순이익이 높은 것이 매출이 크고 순이익이 작은 것보다 매출 대비 비율로 정하는 수수료 협상에서 유리하기 때문이다. 문제는 이미 박리다매 방식으로 매출규모를 늘려온 성심당이 빵값을 크게 올릴 경우 기업 이미지 훼손은 물론 큰 폭의 매출 하락이 예상됨에도 임대료 산정은 재계약 이전 월 평균 매출에 맞춰져 있으므로 재계약을 한다면 이후부터는 사실상 대부분의 수익을 코레일에 수수료로 헌납하거나 오히려 적자를 볼 수도 있는 상황에 놓인 것이다. 사실 대전역이라고 내세우는 자릿세도 열차를 타고 내리는 유동인구가 있는 길목에서나 의미가 있는 것이지 성심당 대전역지점은 일부러 찾아가야하는 구석진 자리에 있어서 뜨내기 손님을 잡는 것도 어려운 곳이다. #
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박상우 국토교통부 장관과 이장우 대전광역시장 역시 "너무 비싸게 받는 것 아닌가", "성심당이 밖으로 나가면 코레일에도 손해다"라고 비판했다. 이 시장은 "대전시는 성심당이 코레일을 떠나는 것에 대한 대안을 갖고 있다"며 "대전역 앞에 교통공사가 운영하는 공간이 있다"고 밝혔다. 철도역 대전역 옆에 있는 지하철역 대전역은 대전시 산하 공기업인 대전교통공사가 운영하기 때문에 대전 시장의 재량에 따라 공간을 마련할 수 있는 것으로 보인다. 권경민 대전시 경제과학국장도 "성심당은 이미 매출액이 1,000억 원이 넘기 때문에 중견기업"이라며 "관련법에 따라 향토기업으로 볼 수 있어 시에서도 예외 규정으로 지원 가능함을 검토한 상태"라고 설명했다. 다만 "아직까지는 코레일유통과 성심당의 협의 과정을 기다리는 상태"라고 했다. #
이장우 대전시장이 말한 공간은 다른게 아니고 대전 도시철도 1호선 대전역 지하상가를 뜻한다. 대전역-중앙로역을 잇는 대전역 역전지하상가는 1981년 건설 이후 원래 지하상가 상인회가 운영했는데, 대전 도시철도 1호선을 건설하면서 대전 1호선이 지하상가 밑으로 들어가자 기존 역전지하상가를 활용해서 역을 지었다. 마침 2024년 7월 1일부로 대전역-중앙로역을 잇는 지하상가의 상인회 운영권의 기한이 만료(30년)돼 대전역 지하상가 상인회에서 대전교통공사로 넘어가게 되면서 이장우 대전시장이 성심당한테 지하상가를 내줄 수 있게 되었다.
이어서 MBC가 12년 전 기사를 언급하며 코레일측이 성심당 입점을 바랐고 그에 따라 입점했다는 취지의 보도를 했다. 당시 입점에서 성심당은 자사 직원을 허위입찰로 내세울 정도로 입찰에 적극적이었다는 사정과 이 과정이 특혜로 판명되어 해당 코레일 직원은 감사원의 경고조치를 받았다는 사실은 언급하지 않고 있다.
6월 입찰결과가 공지되었는데 코레일 유통은 기존 그대로 그 입지 안좋은 자리를 3억 후반대에 시작 가격으로 삼았고 당연히 이 살인적인 가격에 성심당 빼고는 참가한 기업도 없었다. 단독 입찰을 시도한 성심당측도 단단히 마음이 상했는지 이전과는 달리 "우린 월세 1억 이상을 절대 못 주겠다."며 1억을 제시했고 코레일 유통측은 점수를 최하점으로 주면서 탈락시켰다. 결국 입찰자가 없게 됨으로써 성심당 대전역점 철수는 코앞으로 다가왔다.
2.4. 개정안 발의
2024년 8월, 황운하[3] 조국혁신당 원내대표가 한국철도공사법 일부개정안을 발의했다. # 역사내 입점업체의 수수료 상한을 주변시세에 맞춰 정하도록 함으로써 입점업체의 수수료 부담을 완화하는 것을 골자로 하는 개정안이다.[4]다만, 이제서야 법안이 발의된 단계라 성심당의 계약만료일인 11월 전까지 통과될 확률은 상당히 낮다.
2.5. 코레일측의 수수료 산정 기준 변경
단순 성심당측의 수용 불가 입장에서 여론의 지적과, 정치권에서의 성심당 거론이 지속적으로 들어온 결과, 결국에는 감사원의 사전컨설팅을 받아 수수료 산정 기준을 바꾸기로 결정했다. 이렇게 되면 월 수수료가 4억에서 1억 3천만원으로 하향된다고 한다.
2024년 9월 27일, 코레일유통이 성심당 운영사인 로쏘주식회사와 5년간 임대료 월 1억 3,300만원에 대전역지점 재계약을 체결하였다. #
3. 성심당이 입점한 위치는 어떤 곳인가?
성심당은 대전역의 대표적인 키 테넌트의 사례로 꼽을 만큼 대표적인 대전역 상권 활성화에 기여하고 있다. 그럼에도 성심당이 입점해 있는 위치는 역사 중에서도 접근성이 최악인 곳이라 월 4억여 원의 수수료를 내면서 입점할 만한 다른 가게가 사실상 없다. 이곳은 2층(실질적으로 1.5층)인 데다 에스컬레이터가 1층에서 3층 대합실까지 쉬지도 않고 일직선으로 이동하기 때문에 (서광장 정문인) 대전역 지하철 4번 출입구 앞 게이트에서 엘리베이터나 에스컬레이터를 타고 3층까지 가서 다시 계단을 걸어 2층으로 내려가거나, 에스컬레이터 옆 계단으로 걸어올라가야 나오는 위치다. 그나마 성심당이라는 막강한 브랜드로 길게 줄을 서야 하니까 이런 말도 안 되는 접근성에도 사람들이 군말없이 줄을 서는 것이지[5], 그 외에는 사람을 끌어들일 수 있는 업종이 사실상 없다. 그나마 입점 가능한 업종, 즉 소비자가 알아서 검색해 찾아가는 브랜드로 올리브영 정도가 꼽히지만, 여기도 유동인구 많은 대전역 버스정류장 앞에 멀쩡히 매장을 운영하고 있는데 이런 위치로 올 이유가 없다.성심당 이외의 가게들은 그 구석진 자리에 성심당이 내던 기존 수수료인 월 1억여 원조차 감당하기 어려운 것이 사실이기에 코레일이 원칙을 지키는 것이 옳다는 말도 있지만, 입지를 고려해서 수수료 상한을 사전에 정했어야 한다는 비판도 있다.[6] 성심당이 대전역지점에서 철수할 경우 코레일은 코레일대로 월 1억여 원이라도 내던 성심당이 나가고 그만한 수수료를 지불할만한 가게가 입점하지 않는 한 기대수입을 잃어버리는 셈이 되며, 성심당은 성심당대로 가게를 이전하는 과정에서 막대한 투자를 해야하니 장기적으로는 수수료를 절감한다 해도 당장 큰 지출을 감수해야만 한다. 코레일이 이러한 사태를 예견하지 못한 결과 양측 모두 손해보는 결말로 이어질 가능성이 커진 것이다. 이러한 이유로 굳이 논란이라고 볼 필요가 없다는 주장도 있다. 결과는 수요와 공급에 의해 정해질 것이므로 코레일이 수수료를 현실적인 수준으로 조정할 능력이 없다면 성심당은 떠나는 것에 미련둘 필요가 없고 해당 자리는 공실로 계속 남아있는 것이 자연스럽다는 것이다.
현재 매장의 자리는 과거 코레일 멤버십 및 VIP라운지로 이용되었던 자리였는데 라운지 철수 이후 CJ프레시웨이가 운영하는 푸드코트가 입점하였으나 결국 매출부진으로 2015년 3월 계약을 중도 해지한 곳이었다. 따라서 이 곳은 성심당 입점 당시에 이미 공실이었다. 공개 입찰에서 연 2억 6,000만원이 제시되었으나 응찰자가 없었고, 성심당이 연 2억 2,000만원(월 1,800만원)으로 계약하게 되었다. 이후 2019년부터 임대료가 월 1억(연 12억)으로 오른 것이다. # 10년 전에 월 2,000여만원에도 응찰자가 없던 매장이었으니, 물가 상승률을 고려하더라도 새로운 업체로부터 월 1억원 이상의 수수료를 받기는 어려울 것으로 예상된다. 참고로, 코레일유통 홈페이지 상업시설 모집공고에서 2023년에 대전역 1층 맞이방 편의점 매장의 경우 60m² 넓이에 월 344만원을 예상 수수료로 제시해 두었다. 현재 성심당 매장의 넓이 300m²로 환산하면 월 1,720만원으로, 현재 성심당이 내는 임대료(월 1억원)의 1/6 정도다. 물론 위치와 업종이 다르므로 일률적으로 임대료를 비교하는 건 무리가 있을 수 있다.
성심당 대전역점과 비슷한 사례가 삼진어묵 부산역점이었다. 이곳 역시 성심당과 같은 문제가 있었고 결국 높아진 임대료 때문에 맞은편으로 이동했고, 기존 삼진어묵 자리에는 환공어묵이 입점했다. 당시 자유한국당 김현아 의원은 "부산역 삼진어묵 매장의 임대료[7]가 뉴욕 맨해튼보다 비싸며 명동의 4배"라며 "공공기관이 과도한 임대료를 받아 입점 업체가 내몰리는 관(官)에 의한 젠트리피케이션[8]의 전형"이라며 지적했다. #
[1]
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[2]
최초 입찰가의 30% 인하가 하한선이라서 수수료를 더 낮출 수 없다.
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[3]
직전 21대 국회 당시 지역구가 마침 이해 관계에 얽힌 코레일의 본사(소제동)와 성심당의 본점(은행동), 그리고 대전역(정동)이 모두 위치해 있는
대전 중구의 지역구 의원을 역임했으므로 성심당 이슈에 관해서 상당히 민감할 만하다.
[4]
한국부동산원이 조사한 주변시세의 100분의 100을 초과하지 아니하는 범위 내에서 정하도록 한 것이다.
[5]
대전에서 주말 한화 경기라도 잡히면 유니폼으로 중무장한 줄이 3층 코너를 끼고 화장실까지 길게 늘어선다.
[6]
일반 민간 임대시장 관점에서 보면 똑같은 상가빌딩이어도 로열층과 다른 층의 임대료가 다 제각기 책정되고 같은 층수 내에서도 엘리베이터 근접여부에 따라 또 차이가 있으며 역세권에 위치한 빌딩이라면 역 출입구와 바로 인접한 위치의 매장 임대료가 더 비싼 법이다. 당연히 출입구, 엘리베이터 등과 거리가 먼 상가는 같은 빌딩이어도 임대료가 낮게 책정된다.
[7]
1년에 37억 8,000만 원, 77m²
[8]
부동산가격 상승으로 원주민이 쫓겨 나가는 현상