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| 부산항만공사 재개발사업단에서 만든 다큐멘터리 3편 |
북항재개발사업 홈페이지
1. 개요
중구 중앙동과 동구 초량동 일대를 개발하는 1단계와, 범일동과 좌천동 일대를 재개발하는 2단계로 나누어져 있으며, 장기적으로는 남구 문현동[1], 우암동, 감만동과 영도구 일대를 재개발하는 3단계 사업이 추진되고 있다.
2. 배경
부산항은 대규모 항만이지만 그럼에도 불구하고 물동량이 점점 늘어남에 따라 계속된 용량 포화에 시달려왔다. 이에 지속적으로 신항만 건설 및 기존 부산항의 기능 축소 요구가 있었고, 이에 부산시는 부산신항을 건설하고 구 부산항을 재개발하여 부산광역시 구도심 지역( 중구, 동구)에 활력을 불어넣기로 계획을 짠다.3. 진행과정
북항 재개발 사업은 이미 1990년대부터 떡밥으로 돌던 사업이었다. 1994년부터 기사에서 언급된 사례가 있을 정도. 하지만 1997년 외환 위기와 부산광역시의 경제 침체, 대침체 등으로 인해 사업이 계속 표류하게 되었다. 이에 북항 재개발은 떡밥으로만 도는 듯 싶었지만 결국 2012년 국제여객터미널을 기공할 수 있게 되면서 사업이 드디어 물꼬를 텄다.|
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| 2012년 부산항 국제여객터미널 기공식. |
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| 2015년 아스티 부산역 호텔 레지던스 기공식. 기사 |
아스티 부산역 호텔 레지던스는 북항 재개발 부지 바깥에 있지만, 북항 재개발로 인한 부산역 역세권 재개발 사업(북항 재개발 부속사업)으로 진행되고 있어서 관련이 있다. (북항 재개발 수익금으로 부산역세권개발 부지조성이 됐다.) 부산역(경부선) - 부산역(도시철도)간 지하통로 역시 북항 재개발 수익금으로 조달하여 진행중인 사업이다.
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| 2016년 1월의 상태. 1단계 지역의 간척이 거의 다 진행되었다. |
2016년까지 1단계 지역을 간척매립하고 이후 2~3단계 지역까지 매립하여 추진한다. 2020년을 준공 목표로 잡고 있으나 부동산 경기 상황에 따라서 유동적으로 바뀔 예정이다.
사업기간 -1차(2~4부두, 중앙부두) ▷ 2008년 ~ 2017년 / -2차(1부두, 연안·국제 여객 부두) ▷ 2016년 ~ 2019년
3.1. 1단계
3.1.1. 주거지구
북항재개발 1단계 지역은 공식적으로는 주거용 아파트 단지가 없다.[2] 대신 상업업무지구에 레지던스가 건축 가능하도록 되어있다. 레지던스란 호텔식 오피스텔을 말하는데, 분양을 받은 후 호텔로 이용하여 객실 이용료를 받을 수도 있고 직접 입주해서 거주도 가능하다. 다만 북항쪽에 지어지는 중대형 평수의 레지던스의 경우, 객실 이용료를 받는 경우는 거의 없고 대부분이 주거용으로 매입된다.협성종합건업은 국제여객터미널 건설비용 2200여억원 중 일부를 토지로 대납받아, 국제여객터미널 뒤에 지하 4층~지상 61층 규모의 초고층 레지던스인 협성마리나G7을 건설하였다. # [3] 롯데건설도 2021년부터 북항재개발구역에 59층짜리 초고층 레지던스인 롯데캐슬 드메르를 건설하고 있으며, 동원개발도 77층짜리 초고층 레지던스인 동원 SKY.V 부산북항 건설을 계획하고 있다.
이외에도 아스티 부산역 호텔 레지던스에서 알 수 있듯, 일부 오피스텔들이 주거기능을 주로 하는 아파트형 오피스텔(속칭 아파텔)로 지어져, 입주가 가능하게 건립되고 있다고 한다. 특히 북항 재개발 구역 입구인 중앙동을 중심으로 낙후된 상업용 건물들을 재건축 하여 중.소규모의 오피스텔 몇 곳이 현재 건립 중이다.
공식적으로 주거용 아파트 단지가 없는 것은 주변 지역의 젠트리피케이션을 촉진시키고 자정 작용을 활성화시키려는 의도로 보인다. 북항 재개발의 직접 수혜지인 동구의 주거지역은 홍콩의 미드레벨 웨스트에서 케네디 타운으로 이어지는 지형과 상당히 유사한 형태를 띄고 있는데, 위 지역 역시 젠트리피케이션으로 인해 홍콩 시내 최고의 부촌으로 거듭 난 경우도 있다. SCMP 기사, 논문 및 링크목록. [4]
2022년 5월 4일 해당 지역에 대한 전면 개방이 이뤄졌다. # 부산항 개항이 1876년이니 무려 146년만에 시민들에게 돌아왔다.
3.1.2. 상업, 업무시설
부산항만공사와 민간기업이 홍콩의 Exchange square를 본뜬 총 사업비 5000억 여원의 상업 복합 환승센터를 건립 할 예정이다. 또한, 북항 재개발 구역 내 부산역 보행데크와 직접 연결되는 곳에 협성종합건업이 토지를 대토받아 61층 규모의 상업, 주거 복합 레지던스 협성마리나G7을 건설하였다. 상업업무지구이므로, 여러개의 대규모 몰들이 생겨날 예정. 이는 광복동 부산롯데타워와 시너지 효과를 낼 수도 있을 것으로 보인다. 쉽게 말해 사업이 기존 계획대로 잘 마무리만 된다면, 부산에서 센텀시티에 이은 향후 대규모 소비지역이 될 가능성이 높아보인다.경부선 부산역과 인접한 곳에 영상전시지구 및 복합도심지구 등을 준비하여 여러가지 오피스( 사무실) 빌딩을 올리는 것을 추진하고 있다.
IT · 영상 · 전시지구에 부산일보( *), 부산불교방송( *), 부산문화방송( *)이 이 곳에 신사옥 건립을 추진중이다.
2018년 9월에 부산항만공사가 상업•업무지구 D2, D3 등 2개 구역을 매각 추진하고 있다. * 그리고 11월엔 D2는 동원개발 컨소시엄에게, D3는 한국투자 컨소시엄에게 매각했다. *
3.1.3. 공공시설
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정부부산지방합동청사 조감도 |
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3.1.4. 문화/ 관광시설
호텔, 오페라 하우스 등이 밀집한 지구를 만들 예정이다.2014년 북항 재개발 지역에서 온천이 터지면서 대규모 온천 개발 또한 확실시되는 상태.
부산시에서 피란수도 부산의 유네스코 세계문화유산 등재 사업을 진행중인데, 이에 따라 구 1부두 지역이 보존될 가능성도 있다. # 결국 부산 북항재개발 제1부두를 보존하기로 협의했는데 북항재개발에 적지 않은 영향을 줄 수 있다. *
2030 부산 등록엑스포 예정지 중 하나다. 서병수 전 시장 재임기간에는 강서구 맥도 일원을 엑스포 부지로 정했으나, 오거돈 시장이 당선되면서 북항 유치를 공언했기 때문에 지켜볼 일이다. 부산시 2030엑스포 부지에 55보급창 포함, 이전 논의 본격화 결국 개요 문단에 나오듯 실현됐다. 그러나 유치 경쟁에서 떨어진 상황이라 다음을 기약하게 됐다.
부산오페라하우스, 마리나 시설 등이 조성되고 있으며 이 중 마리나 시설은 2023년 준공되어 운영을 개시할 예정이다. 부산오페라하우스 옆 부지에는 북항재개발을 상징할 랜드마크 시설이 세워질 예정이며 주거, 공장, 창고, 위험물시설 등 불허용도를 제외한 어떤 시설이라도 건설할 수 있게 되어있다. 다만 해당 부지의 사업성이 좋지는 않은지 2015년 롯데그룹과 말레이시아 겐팅그룹이 손잡고 복합리조트 건설을 시도하였다 실패하였으며, 2017년 라스베가스 샌즈에서 내국인 카지노를 포함한 각종 위락시설을 짓겠다고 하였으나 부산시의 반대로 실패하였다. 이후 2023년 부산항만공사에서 부지 사업자 선정에 나섰으나 1개 업체만 신청하여 경쟁입찰 조건이 성립되지 않아 유찰되었다. # 2024년에도 입찰을 진행하였으나 사업제안서를 아무도 제출하지 않아 유찰되었다. #
이후 랜드마크의 경우 사업자 공모 방식이 아닌 투자자 유치 방식으로 변경되었으며, 2024년 12월 부산시청 측에서 현대자산운용과 영국 회사 Actis 등의 랜드마크 건립 투자계획을 공개했다.
3.1.5. 크루즈 여객터미널
자세한 내용은 부산항국제여객터미널을 참조.2012년 제일 먼저 여객터미널 사업이 추진되었으며, 2015년 8월 31일 부산항국제여객터미널이 1부두에서 북항재개발 지역으로 옮겨왔다.[6] 부산항국제여객터미널과 부산역을 이어주는 보행데크는, 2020년 약 481여 억원의 사업비가 투입되어 완공되었다.
3.2. 2단계
2022년 예비타당성조사를 통과하였다. # 자성대부두·양곡부두·관공선부두 등의 항만재개발뿐만 아니라 부산역 철도 재배치, 좌천·범일동 배후 노후 공단 및 원도심 연계 용지인 수정축·초량축까지 포함하는 통합개발사업으로서 수역에는 UN해비타트와 함께 해상도시가 추진되고 있다. 부산항만공사가 대부분 전담해 개발한 1단계 지역과는 다르게 2단계 지역은 부산광역시가 주체가 되어 부산항만공사, 한국토지주택공사, 부산도시공사, 한국철도공사 등이 참여하는 컨소시엄에서 개발할 예정이다.
2030 엑스포가 유치될 경우 박람회장이 들어설 부지였으나 유치에 실패하여 외국 투자 기업 유치를 목표로 하는 글로벌국제허브도시가 조성될 예정이다.
4. 교통
4.1. 철도교통
경부선, 경부고속선 부산역이 인접해 있다. 북항 재개발과 맞물려 부산역 동쪽 출구도 신설되었다.[7] 2023년 기준 하늘광장이란 명칭의 통로가 있으며, 북항재개발 지역~부산역~차이나타운을 잇는 보행육교가 설치될 예정이다. 이에 부산역 철도시설물들의 재배치 사업도 추진한다. 또한 부산 도시철도 C-BAY-Park선이 이곳을 관통하여 중앙역과 부산시민공원을 이어주는 것으로 노선이 계획되어 있다. 2025년 부산 도시철도망 계획에 따르면 우선순위 3순위를 받아, 사실상 건설은 확정적인 모양. 다만 계획상으로는 부산역이 아닌 중앙역이 환승역이 되므로, 재개발 지구 내에서 환승은 없을 예정이다.2023년 가덕도신공항과 부산 주요 도심지역을 대심도로 빠르게 잇는 부산형 급행철도, 약칭 BuTX 사업을 하나은행-유신코퍼레이션 컨소시엄에서 제안하였으며 부산역 지하에 역을 신설할 예정이다. 해당 노선이 건설될 경우 가덕도신공항과 북항간이 소요시간 18분으로 연결된다.
4.2. 도로교통
충장대로 지하화 사업이 문재인 정부에 들어, 북항 재개발을 전격지원하겠다는 약속과 다르게 예산삭감으로 인한 지연이 불가피 해, 충장로 - 서부산을 잇는 지하고속도로 사업의 추진 역시 불투명 해졌다. 북항재개발 지역의 업무 및 주거인구의 차량이동은 한 동안 헬게이트를 맛 보게 될듯.2023년 현재는 김해국제공항과 북항재개발 지역을 한 번에 연결해주는 관문대로( 수정터널, 백양터널)가 이미 건설되어 있으며, 번영로가 경부고속도로 구서IC부터 북항 재개발를 이어주고 있다. 또한, 북항재개발 지역과 머지 않은 곳에 동서고가로와 해안순환도로가 지나가는 등 고속도로로 향하는 여건은 충실한 편이다. 다만 차가 많이 막힌다는 건 흠.
도로망 개선을 위해 에코델타시티와 북항을 이어줄 승학터널이 2024년 착공될 예정이며, 해당 도로가 개설될 시 기존 40분이 소요되었던 두 지역간 교통이 10분대로 줄어들고 가덕도신공항으로 향하는 교통망도 개선될 전망이다.
4.3. 버스교통
5. 기타
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상당히 거대한 사업임에도 불구하고 아직 정확한 조감도가 정해지지 않았다. - 부산광역시에서는 관광 목적으로 산복도로 여기저기에 전망대를 설치했는데, 재개발 사업이 완료되면 건물들이 부산항대교 방향의 시야를 가려버릴 것으로 예상되므로, 아무래도 부산타워처럼 전망대를 따로 건립하지 않을까 하는 추측이 있었지만, 남포동 롯데타워가 전망대가 포함됨에 따라 롯데타워가 사실상 전망대가 될 것 같다.
6. 논란
6.1. 행정구역 분쟁
현재 중구와 동구가 소유권을 놓고 서로 대립하는 중이다. #동구는 처음에 북항재개발의 모든 구역[8]은 동구로 편입해야 한다고 주장했으나 일부 수정하여 2부두를 기준으로 행정구역을 나누어야 한다고 주장했다.
중구는 현재 영주고가차도로 나누어져있는 행정구역을 그대로 따라가야 한다고 주장하였다.
1년간 대립 끝에 최종적으로 중구가 주장한 행정구역 안으로 확정되었다. 이같은 결정에 중구는 환영한다는 반응이지만 동구는 다시 소송을 준비하겠다고 밝혔다.
두 자치구 모두 예산 상태가 좋지 않은 상태다 보니 세수 확보가 예상되는 북항 지역 편입에 사활을 거는 모습이다.
동구는 다시 소송을 준비하였으며 2021년 12월 30일, 대법원에서는 최종적으로 중구의 행정구역 안을 확정한다는 판결을 내려 동구가 패소하여 행정구역 분쟁이 종료되었다.
6.2. 부산오페라하우스
예산문제가 심각한데 만약 어떻게든 부산오페라하우스를 짓더라도 한 해 운영비 백몇십억원을 매년 부산시에서 지원해야 된다. 비슷한 케이스로 이전에 지은 부산 영화의 전당도, 한 해 60~70억원의 운영경비를 부산시에서 지원받아 겨우 운영되고 있는 실정. 풍성한 프로그램을 가지고 운영되는 게 아니라 겨우 연명만 하는 수준이기 때문에, 이런 전례를 본다고 하면 오페라하우스를 건립한 이후에 매년 운영경비로 상당한 액수가 지원될 수 밖에 없는 상황. 전문가들은 부산시가 이런 운영비를 감당할 수 없을 것이라고 본다.부산 북항 재개발 오페라하우스 조감도.
오슬로 오페라하우스랑 똑같이 생겼다는 비판이 있다. 같은 설계사의 자가복제라는 비판을 받았으며, 이에 설계사 스뇌헤다 측은 오슬로 오페라하우스와 부산 오페라하우스에는 '개인의 행동양식'에 대한 분석과 '그룹을 지어 건물을 이용'한 것에 대한 차이가 있다고 설명했다. # 그럼에도 시드니 오페라 하우스처럼 부산을 대표하는 랜드마크가 될 수 없다는 사람들이 여전히 존재하며, 두 건물의 차이로 설명한 '개인의 행동양식'과 '그룹을 지어 건물을 이용'한 것이란 설명 만으론 충분히 설득하기엔 부족하다고 반박한다.
롯데그룹의 투자를 전제로 기존의 사직 야구장을 대체해 오페라하우스와 가칭 '북항 해변 야구장'을 병행하거나 혹은 야구장으로 대체하자는 주장도 제기되었으나, 백지화 되었다.
- 2016년 1월 1일부로 롯데그룹이 오페라하우스 건설기금으로 300억원을 출연한 거 봐서는 단독으로 오페라하우스만 짓게 되는 게 확실시. 다만 오거돈 시장 당선자의 인터뷰에 개방형 새 야구장은 북항지역을 염두에 두고 있다는 발언이 있어서 귀추가 주목된다. #
- 2017년 8월 19일 롯데그룹이 오페라하우스 건립기금으로 1000억원을 출연하기로 확정했다.
- 2018년 10월 오페라하우스가 다시 착공 들어간다. *
6.3. 상업, 업무시설 내 생활형 숙박시설 인허가 논란
북항재개발 지역 상업, 업무시설에 생활형 숙박시설, 오피스텔 같은 변종 주거단지가 대거 허용되어 논란이 되고 있다. 해당 부지들에는 상업이나 업무시설같은 토지계획상 목적에 걸맞게 호텔, 쇼핑몰, 오피스같은 비주거시설이 들어서야 되는데 목적에 맞지 않는 생활형 숙박시설, 오피스텔만 대규모로 생기고 정작 호텔, 쇼핑몰 등은 찾아보기 어렵게 되었기 때문이다. 위의 D2 부지는 동원개발에 팔려 북항 SKY. V라는 생활형 숙박시설이, D3는 메리어트를 내세운 초기 계획은 온데간데 없이 롯데캐슬 드메르라는 생활형 숙박시설이 생기는 등 호텔도 생기지 않고, 부산일보, 부산불교방송 건물에도 오피스텔이 생기는 등 주거단지로 전락한 센텀시티의 전철을 밟는다는 의견도 나오고 있다. # 특히, 북항 환승센터의 경우 환승센터라는 이름에 맞지 않게 환승 시설이 1% 정도밖에 되지 않는 등 사실상 일반 오피스텔로 변질되고 말았다. # 문제는 이같은 주거단지 논란에 개발 주체인 부산항만공사나 허가 주체인 부산시 모두 손을 놔버렸고 논란이 어느정도 일어난 후 부랴부랴 대책마련에 나서는 척만 하는 등 해결 의지를 보이지 않고 있다. 주거단지 논란이 계속되어 감사원이 한번 털고 나서야 생활형 숙박시설 일부가 사라졌을 정도.[9]결국, 이 이슈와 관련하여 부산지방검찰청은 감사원의 수사 의뢰를 받아 부산항만공사 직원을 피의자로 입건하고 시청 내 도시계획과, 주택정책과를 압수수색하였다. #
7. 관련 문서
[1]
3단계 일부 부지 소수가 문현동 소속이다.
[2]
부지 자체가 없었던 것은 아니고 제1부두 논란으로 축소된 복합도심지구에 주거시설 개발이 허용되어 있었으며,
GS건설 컨소시엄이 우선협상대상자로 협상을 진행중이었고 실제로 북항에 65층~90층 내외의 규모로 초고층
자이가 들어온다는 말이 많았으나, 부산항 제1부두가 부산광역시등록문화유산으로 지정되면서 사실상 무산되었다.
[3]
참고로 이 건물이 선박 항로를 안내하는 도등을 가려 선박운항에 지장을 줄 수 있다는
우려가 나오고 있다.
[4]
해당 논문은 홍콩의 정부 주도 젠트리피케이션에 대해 서술한 논문으로, 언제 기준인진 모르겠지만 무려 38회나 인용될 정도로 나름 공신력이 있는데, 북항과 주변 지역의 발전과정이 유사하다고 볼 수 있겠다.
[5]
현재 위치는 부산
세관 옆 구 연안여객터미널 인근 위치로서 건물이 협소하며 노후화로 인하여 북항재개발이 완료됨에 따라 이전할 예정이다. 이전이 완료되면 자연스레 체류 업무만 따로 담당하던 대한항공빌딩 1,2층에 위치한 별관도 같이 통합되어 민원객들의 편의성이 더욱 향상된다.
[6]
기존 부지에는 연안여객터미널이 옮겨왔으며, 연안여객터미널이 있던 자리에는 부산항만공사가 입주했다.
[7]
기존에도 북항 방향으로 9번 출구가 나있긴 하였으나, 북항재개발로 규모가 확대되었다.
[8]
중구에 있는 1부두, 2부두, 연안여객터미널, 부산세관, 부산항만공사
[9]
그러나 이 부지는 오피스텔로 전환되어 버렸다.